第五章房地产评估讲解.ppt

2.成本途径适用的条件和对象 成本途径适用的条件，是房地产的重新构建成本费用及各种贬值能够量化。 成本途径适用的对象，是新开发的房地产、非收益性房地产、很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 由于土地的价格主要取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，土地取得和开发成本加利税并不一定能客观反映其市场价值。 所以，成本途径在土地评估中应用范围受到一定限制。 二、房地产重置成本的估测 （一）土地取得成本 土地取得成本，是取得开发用地所需的费用、税金等。 1.通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。 2.通过城市房屋拆迁取得土地 土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。 3.通过市场交易取得土地 土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。 （二）开发成本 开发成本可分为：土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。 1.勘察设计及前期工程费 包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地临时用水、用电及场地平整等工程前期所发生的费用。前期工程费用可按工程设计预算计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率的方法来确定。 2.基础及配套设施建设费 包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规划定额指标计算；配套设施建设费一般依据详细规划和施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。 3.公共事业配套费 主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政府规定的费用标准计算。 4.建筑安装工程费 这部分费用是开发商（建设单位）向承包商（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接费、间接费、利润和税金等。 建筑安装工程费一般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以采用与类似单位工程造价比较的思路确定。 （三）管理费用 管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。 （四）投资利息 以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息。利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷款利率，则采用单利计息。 土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。 （五）开发利润 开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。 （六）销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费，主要分为以下几种： 1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。按房地产售价的一定比例计算。 2.销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计算。 3.其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。 三、房地产实体性贬值的估测 由于土地不存在有形损耗，房地产中的实体性贬值主要指的是建筑物。建筑物实体性贬值可以通过实体性贬值率或成新率来反映。 （一）使用年限法 使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率。数学式为： （5—46） 收益途径适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。 但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益