资产评估03.ppt

资产评估 主讲人：郭雅娴 第3章 资产评估途径与方法 3.1 市场途径 3.2 收益途径 3.3 成本途径 3.4 评估途径及其方法的选择 本章重点和难点 课堂练习题 3.1 市场途径 基本含义 使用前提 相关要素 具体方法 市场途径的基本含义 含义：市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估方法的总称。 技术思路：比较或类比 特点：最简单、最直接 市场途径的使用前提 市场途径的相关要素 参照物 可比因素 资产的功能 资产的实体特征和质量 市场条件 交易条件 市场途径的具体方法 直接比较法 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数调整法 成新率价格调整法 类比调整法 市场售价类比法 成本市价法 市盈率倍数法 功能价值类比法 功能价值法 资产价值与其功能呈线性关系 价值之比等于功能之比 例题 规模经济效益指数法 资产价值与其功能呈指数关系 价值之比等于功能之比的x次幂（x1） 例题 功能价值法例题 被评估资产A的年生产能力为90吨，参照资产B的年生产能力120吨，评估时点B的市场价格为10万元。根据经验，这类资产的价值与其生产能力呈线性关系。请评估A的价值。 解： P=10×（90/120） =7.5（万元） 规模经济效益指数法例题 被评估资产A的年生产能力为90吨，参照资产B的年生产能力120吨，评估时点B的市场价格为10万元。根据经验，这类资产的功能价值指数为0.7。请评估A的价值。 解： P=10×(90/120)0.7 =8.18（万元） 市场售价类比法 以参照物的成交价格为基础，参考参照物与评估对象在功能、市场条件、销售时间等各方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算评估对象价值。 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数× …… ×交易情况差异修正系数 例题 某商业用房，面积600㎡，因企业联营需进行评估，评估基准日为2009年8月31日。评估人员在房地产交易市场上找到3个交易实例，如右表 2009年房地产价格月上涨率4% 3.2 收益途径 基本含义 使用前提 主要参数 具体方法 收益途径的基本含义 含义：收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法的总称 技术思路：将利求本 特点：最科学、最合理 收益途径的使用前提 未来收益可预测并可用货币计量 F或A可估测 未来风险可预测并可用货币计量 r可估测 预期获利年限可预测 n可估测 P=F(P/F,r,n)或P=A(P/A,r,n) 收益途径的主要参数 收益额 折现率 收益期限 收益途径应用举例 见课本例3-9 3.3 成本途径 基本含义 使用前提 基本要素 具体方法 成本途径的基本含义 含义：成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到资产价值的评估方法的总称。 技术思路：重建或重置被评估资产 特点：条件最宽松、计算最复杂 成本途径的使用前提 被评估资产继续使用或假设继续使用。 应当具备可利用的历史资料。现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 形成资产价值的耗费是必须的。耗费包括有效耗费和无效耗费，资产的价值中应体现社会或行业平均的有效耗费水平。 成本途径的基本要素 资产的重置成本 资产的有形损耗 功能性陈旧贬值 经济性陈旧贬值 成本途径的具体方法 重置成本的估算 重置核算法 价格指数法 功能价值类比法 统计分析法 实体性贬值的估算 观测法（成新率法） 使用年限法 修复金额法 功能性贬值的估算 经济性贬值的估算 重置成本的估算——重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 应用举例 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据经验，购置该类设备的间接成本主要发生在安装过程中，且单位工作量的间接成本为9元/工时。请估算该机器设备的重置成本。 解：直接成本=买价+运杂费+直接安装成本 =60000+1000+900 =61900（元） 间接成本=9×50=450（