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第一章、物业经营管理概述 考 试 要 求： 掌握：物业经营管理的内容（性质、对象、内容、目 标、类别），收益性物业的类型和特点，物业 经营管理的层次及各层次之间的关系。 熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关 系。 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facilities Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 关键词： 关键词： 1、以收益性物业为对象，强调为业主提供价值 管理服务； 2、贯穿物业整个寿命周期，所以要满足业主企 业发展战略，进行策略性管理 物业经营管理活动（内容）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 二、物业经营管理活动的管理对象 收益性物业类型（6种） 写字楼 4.零售商业物业 出租型别墅或公寓 5.工业物业 酒店休闲娱乐设施 收益性物业特点 收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得 经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投 资者进行房地产投资的主要物质载体。 二、物业经营管理活动的管理对象 收益性物业类型（6种） 写字楼 4.零售商业物业 出租型别墅或公寓 5.工业物业 酒店休闲娱乐设施 收益性物业特点 收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得 经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投 资者进行房地产投资的主要物质载体。 （一）写字楼（第十章专题讲） 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 二）零售商业物业（第十一章专题讲） 物业经营管理的目的（统一化、专业化） 1、选择优良租户， 2、优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合， 3、保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引 力，增加商场人流以增加其营业额， 并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。 零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。 零售商业物业的分类： 　 建筑面积 经营业态 商业辐射区域 区域购物中 心 10万㎡ 功能复合、设施完善、 统一管理 服务半径200km 市级购物中 心 3万㎡以上 大型百货公司 辐射整个城市、服务 人口30万以上 地区购物商 场 1万--3万㎡ 中型百货公司 辐射城市某部分、服 务10--30万人口 居住区商场 3000--1万㎡ 日用百货、超市 服务某一居住区、1- -5万人口 邻里服务商 店 3000㎡以下 食品、日杂、 服务人口1万以下 特色商店 单一的特殊商品、仓储式物美价廉、折扣店等 零售商业物业的存在形式： 只经营零售业的独立的建筑物或建筑群 某综合用途物业内的一部分 （三）出租型别墅或公寓 别墅（Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，独立、豪华。 中国人别墅概念与欧美不同： 独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。 公寓(Apaitment)：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 包括：复式、花园、单间公寓 （四）工业物业 为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。 （五）酒店和休闲娱乐设施 主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲度假村、康体娱乐活动（高尔夫、赛马场）提供入住空间的建筑。 酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）： （五）酒店和休闲娱乐设施 主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲度假村、康体娱乐活动（高尔夫、赛马场）提供入住空间的建筑。 酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运