旅游地产策划设计的前置因素.docVIP

旅游地产策划设计的前置因素---盛方咨询 旅游地产综合体的出现是城市旅游地产经济、社会、技术形态发展到一定程度的必然产物。它既是城市旅游地产的产物，也是当今社会、政治、经济的发展对旅游地产业提出的新要求。当然，具体旅游地产综合体的开发通常是市场行为，它的成功与否取决于综合体与旅游地产的多方面关系和自身的开发水平，如区位、地价、商圈、交通、产业、环境和消费能力等，以及在此基础上对综合体的定位、功能匹配、空间组织、形象特色等众多因素，应该说存在一定的市场风险。另一方面，由于旅游地产综合体对周边城市旅游地产发展和布局等方面有较大影响，因此周边城市旅游地产也将承担旅游地产综合体开发所带来的收益或风险，这就需要旅游地产综合体规划对其总量、布局、规模、功能、开发强度和产品形象等方面进行适度调控。????? （一）政治政策????? 旅游地产业是当今世界经济发展最快，前景最广阔的新型产业之一，它所产生的经济效益早已有目共睹。旅游地产业作为各国国民经济的重要组成部分和新的增长点，在经济生活中发挥着其它产业不可替代的作用。为此各国政府在发展旅游地产业方面，发挥财政职能作用，加大财政参与力度，增加对旅游地产业的投入，纷纷制订了相关的积极财政政策以加快旅游地产业的发展。????? （二）经济收益????? 进入21世纪消费已经成为一种公认的产业。消费成为一个产业是新生事物，在过去竞争往往存在生产领域和销售领域，但当今，这两个领域的竞争已达到白热化程度，在这种情况下，消费市场顺应崛起，成为一个新的竞争领域。旅游地产业作为一个兴盛产业正逐渐成为消费市场的主角，而在争夺世界旅游地产市场的激烈较量中，旅游地产综合体最终胜出，并成为消费市场的主要竞争主体。????? 此外，世界经济的发展日益表现出竞争国际化的特征。由于国际间贸易和资本的相互渗透，企业要想在未来的市场竞争中取胜，就不能把眼光仅仅局限在国内市场，必须要着眼于全球市场，否则就会在外国资本势力的侵入下失去国内市场。对于国际旅游地产业来讲，这种国际竞争尤为激烈。旅游地产饭店连锁集团、航空公司都是在世界五大洲寻找自己企业目标，建立全球性销售网络。任何一个国家的旅游地产市场，都不可避免地会有外国资本渗透进来。大的旅游地产跨国企业都力图在北美、西欧、东亚建立自己稳固的阵地，这三个地区已成为国际竞争的战略要地。在这种国际竞争日益加剧的局势下，要求各国的旅游地产地建设必须具备全球竞争意识，熟谙世界旅游地产市场的风云变幻，了解国际间资本流动、汇率变化的规律。只有具备这些条件，才能建设具有国际竞争力的旅游地产综合体项目。 ????? （三）社会条件????? 旅游地产综合体的开发与建设顺应了世界对和谐世界、和谐社会、和谐经济的时代要求。????? 和谐社会是一个充满创造活力的社会，是各方面利益关系不断得到有效协调的社会，是社会管理体制不断创新和健全的社会，是稳定有序的社会。它既包括人和人、人与社会之间的和谐，也包括人和自然之间的和谐；既包括各个阶层之间的和谐，也包括各个社会利益群体、利益集团之间的和谐；既包括政治、经济、文化各个子系统之间的和谐发展，也包括各个子系统内部的和谐发展；既包括中央和地方关系的和谐，也包括各个部门之间的和谐。????? 旅游地产业是当今世界上发展最快的产业，也是当今世界上最具影响的产业链，在构建和谐社会中有着重要的作用。它对缩小地区间与城乡间的经济差距、增进国际间和地区间的交流、促进就业、丰富人民群众的文化生活、提高增强人民体质、强化民族素质、凝聚民心、增强爱国主义意识等都有着独特功能。但是，在发展旅游地产业过程中，遇到许多不和谐现象，比如旅游地产资源分散、资源整合受到国家、地区之间的地域限制；旅游地产与各行业之间各自为阵，缺少互相协作等。为适应和谐世界、和谐社会的发展要求，旅游地产业也必须走一条能够突破地域限制、寻求各行协同发展的旅游地产综合体道路。????? 要合理规划旅游地产综合体的功能分区和具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标。同时，以市场为导向，优化产业布局，接轨旅游地产市场。????? （四）土地设施????? 供地问题是综合体建设的核心问题。在旅游地产综合体建设过程中，应优先安排旅游地产综合体土地指标。根据城市旅游地产规划和地块规划具体用途、业态、建设周期等不同条件，采取有针对性地土地出让方式，实行带设计方案出让、地铁上盖物业与配套设施捆绑出让等模式。对于项目拟建范围内有基本农田的，要做好调整工作，为旅游地产综合体建设拓展用地空间。旅游地产综合体建设离不开基础设施的改善，在道路交通、信息服务、餐饮住宿、金融商业等各个方面需要进行大力完善，以适应旅游地产综合体发展需求。????? （五）保证保障????? 政府要积极发挥“有形之手”的