房地产法--交易法律制度(一).ppt

房地产交易概述 第一节 房地产交易概念 一、房地产交易定义 ????房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说，房地产交易仅指房地产转让。 在《城市房地产管理法》中，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 房地产转让、抵押和房屋租赁 ?? 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ?? 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。 二、房地产交易特征 （一）房地产交易主体为平等的民事主体 ??????（二）房地产交易内容由交易双方约定 ??????（三）房地产交易的客体是房地产 ????? （四）房地产交易的法律事实是要式法律行为 不能进行房地产交易的情况 ???1．我国宪法禁止任何组织或者个人买卖或者以其他形式非法转让土地，所以房地产交易不包括土地所有权流通。 2．城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。集体所有土地的使用权，不得直接进入房地产市场，集体土地不得用于开发房地产，所以房地产交易也不包括集体土地使用权的流通。 第二节 房地产交易一般要求 一、房地产交易合同的成立 房地产交易合同成立的一般要件 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。 房地产交易合同成立的特殊要件 房地产交易合同应当采用书面形式，故书面形式为房地产交易合同成立的特殊要件。 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 房地产交易合同成立的行为承诺 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采取合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 缔约过失责任 假借订立房地产交易合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与签订房地产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况；房地产交易合同订立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 二、房地产交易合同的有效 房地产交易合同有效的基本要件 1．房地产交易主体具有完全民事行为能力 ??? 参与房地产交易的公民和法人，应具有相应的民事行为能力。作为房地产交易主体的公民，必须是完全民事行为能力人，限制民事行为能力人或无民事行为能力人不能直接参与房地产交易（限制民事行为能力人签订的合同，经其法定代理人追认后，该合同有效）。 2．房地产交易主体的意思表示真实 ???房地产交易合同主体之间的意思表示不仅要一致，而且要真实。房地产交易主体的外部表达与内部意图不一致，即意思表示不真实，可能由多种主、客观原因造成。意思表示不真实，可能导致房地产交易合同无效（或者成为可变更、撤销的合同）。 3．合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益 有效的房地产交易合同 凡依法成立的房地产交易合同，不具有法律规定的无效情形的，为有效的房地产交易合同。 无效的房地产交易合同 ?? 有下列情形之一的，房地产交易合同无效： （1）无民事行为能力人订立的； （2）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （3）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （4）以合法形式掩盖非法目的； （5）损害社会公共利益； （6）违反法律、行政法规的强制性规定。 无效的房地产交易合同自始没有法律约束力。 效力待定的房地产交易合同 限制民事行为能力人订立的合同、不具有代理权限的人订立的合同以及无处分权的人订立的房地产交易合同等，属于效力待定的合同。 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被代理人追认的，则对被代理人生效。 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 可变更、撤销的房地产交易合同 因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的房地产交易合同，第三人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。