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改造后住宅部分的建筑面积为约27778平方米，预计住宅部分的销售均价为30000元/平方米，则住宅部分销售总价为27778×30000=8.3亿元 商业部分的可出售面积为18519平方米，预计商业部分的销售均价为48000元/平方米，则商业部分的销售总价为18519×48000=8.9亿元 车位的共计约600个，销售均价为28万元/个，则车位的销售总价为600×280000=1.68亿元 则改造后的总价值为8.3+8.9+1.68=18.9亿元 价值测算 项目后续开发成本 项目后续开发成本包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、后续开发的应得利润等费用。 本次后续开发成本也采用静态分析法，具体计算过程略。粗略估算得出后续开发成本为6500元/平方米 则后续开发成本=6500×55297=3.6亿元 开发价值 开发价值=开发完成后的价值-后续开法成本 则开发价值=18.9-3.6=15.3亿元 则项目开发的投资市场价值采用静态分析法得出的价值为15.3亿元 项目可行 项目可行性分析结论 开发完成后的价值减去后续开发成本后的价值大于现状价值，则该 广东金诚房地产评估有限公司 二0一六年十月 番禺区大石街猛涌村105国道西侧地块 可行性研究报告 Part 1 现状价值分析 项目地址位于广州市番禺区大石街猛涌村105国道旁边，紧临长隆野生动物园北门，靠近南大路。项目目前分为综合楼及宿舍楼，总占地面积9259.37 ㎡，总建筑面积19141.86 ㎡。 项目现状 综合楼共 6层，总建筑面积16873.94 ㎡。一、二层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第六层无房产证）。临街店铺为真功夫、药房等。综合楼后为大型停车场。 综合楼现状 综合楼现状 综合楼现状 综合楼现状 宿舍楼现状 宿舍楼共6层，总建筑面积2267.92 ㎡。现为员工宿舍及公司办公地点。 项目地址位于广州市番禺区大石街猛涌村105国道旁，正对长隆野生动物园北门，距离大石地铁站约1.4公里，楼下有“香江动物园站”公交车站10余班公交直达，交通便捷度高。 交通状况： 本案 周边配套 项目附近有工商银行、广州农商银行、交通银行、浦发银行、九江银行等银行服务；广东省总队医院番禺武警医院、广州市 番禺区第二人民医院、大石冶金医院、番禺区大石街社区卫生服务中心等医院机构；榕树头、大石城、天和百货、富丽城购物广场、105新地娱乐美食购物广场等生活购物中心。周边配套设施完善。 现状价值分析 宿舍楼 宿舍楼总建筑面积2267.92 ㎡，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为住宅。 估价师经过市场调查，比较分析番禺区大石街同类型住宅的价格，综合运用市场法及收益法，得出宿舍楼的单价为11500元/ ㎡，总价为11500*2267.92 ≈ 2600万元。（计算过程略） 现状价值分析 综合楼 综合楼总建筑面积16873.94㎡，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为综合楼。1-2层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第6层无房产证） 。临街店铺出租给真功夫、药房、便利店等。 估价师经市场调查，比较分析番禺区大石街同类型商业物业的价格，综合运用市场法及收益法，得出综合楼的单价为28500元/ ㎡，总价为28500*16873.94 ≈ 4.8亿元。 （计算过程略） 现状价值分析 项目现状条件下总价值为综合楼和宿舍楼价值之和，即2600万+48000万=5.06亿元 Part 2 改造价值分析 三旧改造各项数据 据委托人介绍，参照番禺华凌空调地块三旧改造项目，华凌空调地块位于本项目的东侧约50米处，设定容积率为5，得出以下指标： 用地面积 9259.37 容积率 5 总建筑面积 55296.85 计容总建筑面积 46296.85 不计容面积 9000 商业建筑面积 18518.74 住宅建筑面积 27778.11 地下车位 600 亚艺 东平新城 项目位于番禺区大石街105国道旁，大石商业圈中心位置，临近番禺区东西方向交通主干道南大干线（在建）及新光快速入口，距离广州南站高铁站约5公里，距离广州市中心约10公里，地理位置好。距离地铁大石站约1.4公里，楼下有十余班公交车直达，交通方便。 地理位置分析 市场分析 近期公寓成交活跃，其实有迹可循。阳光家缘数据显示，2015年10月，广州一手公寓成交约为13.5万平方米，同比增幅达92.7%；2015年12月，公寓成交面积增至18.7万平方米，同比增幅为11%；进入2016年，1月份成交面积11.8万平方米，同比增加27%；2月份成交量约为7.1万平方米，同比去年有近一倍的增幅。