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蓝灵集团 成都蓝灵房屋开发有限公司策划部 2004年2月9日 蓝灵·时代欣城 营销策划方案 第一部分：项目概况 1、项目四至： 位于安岳县城建设路喻家沟： 东至： 旺 家 沟 南至：建设路 西至： 千佛寺公路 北至：山顶农田 2、项目主要技术指标： 总占地面积：84429平方米 总建筑面积：83468平方米 商业面积：14758平方米 住房面积：54419平方米 别墅面积：2400平方米 娱乐城面积：7328平方米 文化馆面积：1500平方米 影剧院面积：3063平方米 建筑容积率：0.989 建筑密度：22.9% 建筑层数：2-6层 绿地率：40.8% 车位：218个 销售部面积：402平方米 地下车库面积：2000平方米 3、开发公司：成都蓝灵房屋开发有限公司 蓝灵·时代欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的蓝灵房地产开发公司开发。蓝灵房产实力雄厚，具备开发本项目的经验和技术力量。 公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短期内成为房产行业的品牌企业。 承建商：中国核工业华兴建设公司 建筑设计：四川省经纬建筑设计有限公司 园林建设：成都华西园林绿化建设工程有限公司 第二部分：项目区域地产走势分析： 安岳地产大势： 1）安岳地产走势向规模化发展 时 间 80年代 90年代 20世纪末 2003年 规 模 独栋建设 小单元建设 组团建设 规模社区 案 例 县城周边2— 3层独栋建筑 各道路边生活区的楼房 无名称的 小组团 安岳花园 海慧花园 2）安岳地产走势向配套化发展 配套情况 水、电、气不进户， 户外留接口 电、气、光纤不进户 电话线、水入户 配备防盗对讲系统 案 例 已使用房屋及 部分在建房屋 海慧花园 3）安岳地产走势向品质化发展 独栋 —— 小住宅群 —— 海慧花园 4）安岳地产走势向生态型发展 无绿化—— 有绿化—— 大面积绿化—— 超高绿化 安岳地产户型、面积分析 可类比项目户型面积配比 项目名称 户型面积 所占比率 海慧花园 80--160平方米 100—130平方米 70% 100平方米以下 20% 160平方米左右 10% 经济适用房 110--135平方米 60% 100平方米 30% 150平方米左右 10% 晶盛花园 90--135平方米 100% 结论：安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。 安岳地产（住宅）销售价格分析： 单位：元/平方米 项目名称 销售价格 销售均价 海慧花园 688--808 720 经济适用房 600--620 580 晶盛花园 600左右 550 云丽苑 600左右 580 正泰房产 600 550 结论：安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。 3）安岳地产（商铺）销售价格分析： 单位：元/平方米 项目名称 销售价格 东门综合市场 3600 经济适用房 3800 晶盛花园 3600左右 云丽苑 3600左右 正泰房产 2700 结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。 第三部分：蓝灵·时代欣城形象定位： 一、项目形象定位要求： a 顺应市场要求 b 超越本地地产同质化 c 符合开发公司经营理念、达到项目优质化 d 符合开发公司品牌塑造 e 满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准 项目形象定位： 商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。 住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档住宅区，使社区成