采用酒店式服务公寓营销与经营模式可行性分析报告.doc

采用酒店式服务公寓营销与经营模式可行性分析报告 目 录 第一章 总 论 1 一、项目背景 1 二、项目建设的重要性、必要性、可行性及申报单位基本情况 3 三、报告编制主要依据 5 四、项目概况 6 第二章 发展规划、产业政策与市场分析 9 一、发展规划 9 二、产业政策 11 三、市场分析及预测 11 四、市场营销策略 23 第三章 生产规模与产品方案 25 一、生产规模 25 二、产品方案 25 三、收入测算 25 第四章 生产工艺和主要设备 27 一、前期研发及生产基础 27 二、研发力量与管理团队 28 三、项目技术难点和突破 34 四、核心技术水平 34 五、知识产权和技术标准状况 35 六、生产技术方案 38 七、生产工艺及说明 41 八、主要设备 43 第五章 场址选择 46 一、初选场址意向 46 二、场址建设条件 46 三、场址选择综述 49 第六章 工程建设方案 50 一、工程组成和建筑规模 50 二、总平面布置及运输 50 三、土建工程 52 四、公用辅助工程 53 第七章 原材料及动力供应 56 一、主要原材料 56 二、水电 57 第八章 节能分析 58 一、研究依据 58 二、合理利用能源的主要措施 58 第九章 环境影响评价 60 一、编制依据及执行标准 60 二、主要污染源及污染物 60 三、污染治理措施 61 四、环境影响综合评价 61 第十章 劳动安全卫生与消防 62 一、编制依据 62 二、工程特征 62 三、劳动安全卫生措施 62 四、消防设施 64 第十一章 企业组织和劳动定员 66 一、企业组织机构 66 二、劳动定员和人员培训 67 第十二章 项目实施进度计划 69 一、项目实施各阶段 69 二、实施进度计划安排 69 第十三章 投资估算与资金筹措 71 一、估算依据 71 二、建设投资 71 三、流动资金 75 四、项目总投资 75 五、资金筹措 75 六、资金使用计划 75 第十四章 经济效益分析 77 一、基础数据与参数选取 77 二、销售收入估算 78 三、成本费用估算 78 四、财务评价报表及指标 79 五、不确定性分析 81 六、财务评价结论 83 第十五章 社会影响分析 84 一、社会影响分析 84 二、互适性分析 85 三、社会评价结论 86 第十六章 风险分析 87 一、项目主要风险因素识别 87 二、防范和降低风险对策 88 第十七章 研究结论与建议 91 一、综合评价结论 91 二、建议 92  赤岗桥西项目 酒店式服务公寓营销和经营模式可行性分析报告 前言 为了更加准确、清晰地表述营销策划部在赤岗桥西项目定位上的立场，我们将报告分为6个部分，分别为： 市场定位 本篇着重解决赤岗桥西项目为什么要做酒店式服务公寓。 客户分析 本篇着重解答赤岗桥西项目未来的销售、经营将面对怎样的客户人群。 产品设计调整 本篇着重细化赤岗桥西项目如何通过改变产品规划和设计从而满足酒店式服务公寓经营的需要。 运营模式 本篇着重解决赤岗桥西项目酒店式服务公寓和普通公寓未来经营管理的模式问题。 收益分析 本篇着重进行赤岗桥西项目采取酒店式服务公寓营销和经营模式下有可能为公司带来的效益分析。 风险提示 本篇着重阐述赤岗桥西项目若按酒店式服务公寓营销和经营模式运作有可能存在的风险。 市场定位 SWOT分析 优势分析 区位优势 坐落于新城市中轴线西侧； 毗邻广州市未来最大的城市CBD珠江新城； 距离天河北CBD和天河城商圈仅10分钟车程； 与五羊新城次CBD隔岸相望； 15分钟车程，会展商圈带来的经济效益触手可及； 新规划的 地处滨江东豪宅走廊东端； 拥有一定的景观优势； 用地内的幼儿园配套有机会打造成为面向新领馆区、珠江新城和琶洲会展等区域外籍人士学龄前子女提供托管和教育的高级别的服务设施。 产品优势 小户型设计→总价优势→低门槛入市； 是滨江东板块内目前唯一的纯小户型项目； 商务公建风格的立面设计有利于从住宅林立的地段中跳跃出来，成为地表性建筑。 品牌优势（略） 劣势分析 区位劣势 区域内商业氛围淡薄，对裙楼招商和销售形成压力； 广州大桥是天河区与海珠区南北交通动脉的瓶颈，塞车现象较为严重，我们通过一家有合作意向的酒店式服务公寓管理公司所作的交通数据调查显示： 上午7-8点半从项目位置出发到中信3次，时间分别为19分钟、6分钟、23分钟 下午6-7点从中信开车出发，经广州大道，到达该项目位置分别为39分钟、14分钟、22分钟。问卷调查了178个客人，其中绝大部分单身客人希望打的时间15分钟最为合适 项目周边高档雅致的娱乐消费场所缺乏，对单身高档住（租）客影响较大 产品劣势 单核心筒设计，5梯27户，居住人口密度高，垂直交通需求不易满