论玫瑰园营销策划(毕业论文).doc

毕业论文 论玫瑰园别墅营销策划 论温江别墅玫瑰园的营销策划 【摘要】：温江的房地产行业发展很迅猛,从花博会到大学城再到国色天香游乐园再到光华大道房地产圈，尤其是在温江获得联合国授予的“最佳人居奖”以后，别墅市场更是日益扩大，成为了真正的“金温江”。置信的芙蓉古城、蓝光的紫檀山、鹭湖宫,新联集团的玫瑰园,使得别墅销售竞争很激烈，金融危机和四川的地震影响,房产市场不景气，如何在温江上千套的别墅“库存”中取得成功，是企业不得不面对的挑战。 本文通过对温江的别墅群现状的分析和对玫瑰园别墅园的分析,得出玫瑰园成功的经验,也针对其中的一些问题给出了建议. 【关键词】：别墅营销策略 玫瑰园 广告定位 网络营销 瘦身别墅 目 录 一、温江别墅优势分析 二、温江清溪玫瑰园的简介 三、玫瑰园的成功定位 1、成功的温江唯一洋别墅的定位 2、成功的广告词定位 3、成功的网络营销 4、成功的整合营销 四、如何解决营销时遇到的问题和解决方法 1、单价没有优势,但总价降下来了. 2、通过“借势”促成消费 3、快速锁定目标客群,抢占市场先机 4、怎样及时促成交易 六、结束语 一、温江别墅优势分析 (1)地理位置优势 温江处于成都西部新城核心位置，而又是金温江的中心。连接郫县和都江堰，紧靠现在已部分呈现的国色天乡国际度假区，并处于江安河上游，只能发展绿色环保产业，而整个区域的规划也是按照5A级风景区和国际乡村度假区标准打造的，这种高起点的规划在西南处于领先地位2005年成都置信率先进驻该区域，该度假区包括大家熟知的国色天乡主题游乐项目和国色天乡别墅高端住宅项目。其中国色天乡别墅在2006年就代表西南地区第一次获得联合国颁发的“国际花园”社区金奖”，从而一举成为成都西门及温江区域高端住宅的标杆。 随后蓝光在温江成功打造了多个高端住宅项目之后，携丰富的高端物业开发经验继续进军江安河上游，在置信一江之隔的地方，拿下321亩土地打造紫檀山项目。优质资源加上优质产品，紫檀山不但赢得了购房者的青睐，同时也赢得了业界的尊重，先后获得江安河人居金牌试点项目、人居建设金牌试点，并引来中国房地产领域与人居环境领域的权威专家到现场考察项目产品以双拼为主整体设计以古代与现代相结合，清净而优雅的高尚生活环境。“井”字型水景贯穿整个园区，景致一览无遗，形成“渠水各流丰源境”的美丽景象；清溪?玫瑰园倡导“新古典主义”的建筑风格和设计理念，以深沉的东方血统的底蕴，与西方情结的深刻纹理巧妙融合，打造出更典雅、更浓郁、更出众的一朵新古典主义玫瑰———清溪玫瑰园。“100多万买别墅?电梯豪客如梦方醒” 一直以来,在老百姓心中买别墅都是很大,很贵,都是好几百万,很多意向客户忘而却步。例如，企业老板一方面想把自己的生意做大,拿来投资,一方面想搬入别墅,满足自己的虚荣心,所以很难促成定单。从现在房价来说,一般好地段的优质电梯公寓都差不多都要上百万,这句广告就是在提醒这类消费群体,100多万买电梯公寓,100多万也能买到优质的别墅,消除他们的别墅大,贵.好几百万的心理,所以广告词中有“电梯豪客如梦方醒”。 (2)“我们被包围了” “我们被包围了” 这句广告词,刚一听到就觉得满有意思，消费者的好奇心理被调动起来，就想去探究原因。“我们被包围了”事实是指被发达的交通包围,被千亩湿地包围,被自己开辟的溪流包围,被花园包围.被完善的周边配套包围,被文化氛围包围,被中式的别墅和成熟的别墅群包围等等。此时，消费者才恍然大悟，原来是这样。让消费者产生好奇，然后主动去寻找答案，比让消费者被动接受广告的效果更好。 (3)“从高层豪宅搬进别墅,不难!” 这句广告词的定位是为了弥补第一句广告词和进一步加深印象的广告语,因为现在小高层又称为小洋房,一般的高层洋房也是价格近百万的,所以提出“从高层豪宅搬进别墅,不难!”的口号。 3、成功的网络营销 网络营销是房产营销中不可缺少的一个方式，玫瑰园主要是通过网络营销和传统营销的方式相结合，通过网站建设，网络广告投放，网络炒作，网上互动体验模式为网络营销路线,进行了整合网络营销。充分利用网络广告的精确性，对目标客群进行广告投放,使广告的有效性增强。 (1)首先建立网站来宣传开发商,宣传项目本身。在建设网站的时候就确定了网络的宣传重点和突出项目的品质感，然后进行网络广告投放，把在网络上点击广告的客户链接到项目网站的详细内容中，然后让消费者足不出户就能了解项目。 (2)玫瑰园主要是炒作项目卖点和针对目标客群的炒作,比如在专业的房产网上玫瑰园的论坛上炒作,以网络游戏的形式在专业的房产网上进行人气的积累,. (3