欧阳路项目可行性分析报告-创意园区.docVIP

欧阳路项目可行性分析报告 目 录 第一章 总 论 1 一、项目概述 1 二、项目单位简介 3 三、项目年能耗 5 四、综合评价和论证结论 5 第二章 项目的可行性和必要性 6 一、项目建设背景 6 二、项目区农业产业化经营发展现状 6 三、项目建设的必要性及目的意义 7 第三章 项目建设条件分析 10 一、项目区概况 10 二、社会经济条件 13 三、项目建设地点选择 14 四、项目建设有利条件不利因素及风险分析 14 第四章 项目建设方案 18 一、建设任务和规模 18 二、项目规划和布局 18 三、生产技术方案及工艺流程 18 四、配送方案 19 五、项目建设标准 21 第五章 项目管理与实施计划方案 22 一、项目管理 22 二、项目实施进度安排 26 第六章 投资估算与资金筹措 28 一、投资估算依据 28 二、项目建设投资估算 28 三、资金来源与筹措 28 第七章 财务及社会效益评价 29 一、财务效益评价 29 二、社会效益评价 30 三、其它社会影响 31 第八章 项目招投标 32 一、工程招标 32 二、招标基本情况表 34 第九章 资源节约 35 一、设计依据 35 二、节能 35 第十章 环境影响评价 37 一、环境影响 37 二、环境保护与治理措施 37 第十一章 可行性研究结论与建议 38 一、结论 38 二、建议 38 第一部分 项目用地周边环境分析 一、项目土地 01.地理位置 SVA欧阳路项目原为“上海广电电器分厂”，厂区位于虹口区欧阳路196号（近四达路）。项目四至范围为：四达路以南、欧阳路以西、宝安路以东。厂区占地面积17680㎡（合26.5亩），产证建筑面积33395㎡。 说明：红色区域为项目所在地。 二、项目用地周边环境调查 区位分析 社区居民集聚，消费力充裕 本项目所属欧阳路街道，北接曲阳路街道，南连四川北路街道，常住人口8万人，是虹口区10个街道中文化氛围浓郁，历史传承较悠久的板块。整个欧阳路街道拥有住宅建筑147万平方米，公建设施34万平方米。具有充裕的消费力。 （2）商圈空白，亟待整合 本项目周边大型商圈和规划商圈包括：曲阳商务圈、四川北路市级商业街、四平电影院核心商圈、五角场副市级商业中心和规划中北外滩滨江商业区。但该几处商圈距离本项目均在3公里以上，辐射影响力弱，目前本项目所在区域有独立诞生新兴商业集聚中心的需求。 交通分析 本项目区域规划建设中途径的轨道交通有10号线和16号线。再结合四平路、大连路交通枢纽，构成立体型的交通网络。 预计2010年规划轨道交通线路构成后，本项目区域将形成以4号线、8号线、10号线、16号线共4条轨道线路围合的区域，距离本项目最近的轨道交通站点均在1公里左右。 商圈分析 （1）区域保护性区块多，发展预留空间少 本项目地区以西历史上为公共租界，根据规划要求现为山阴路历史风貌保护区；地块东侧为四平路沿线的已开发商住区，整个片区成熟度高，已不具备大规模旧城开发条件。 （2）本项目面临的新兴商业竞争对手少 本项目区域无预留土地可供大面积的商业设施建设，而本项目厂区则为极少数具备商业改造和集聚经营消费的场所。一旦投入改造，则竞争对手少。 第二部分 区域市场现状及趋势判断 一、宏观形式统计与分析： 2008年，为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增幅由上升趋势转为下降趋势。自一季度开始增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长仍将达到10%左右。为防止经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策做了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。展望2009年，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。2009年，我国GDP增长预期将达9%左右，通胀压力明显缓解。 （一）、对当前经济形势的基本判断及全年增长预测 1、 经济增长由繁荣期转为调整期 今年以来，我国经济增长呈逐季回落的态势。上半年，GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点；1-9月同比增长9.9%，回落2.3个百分点。从季度看，二季度GDP增长10.1%，比一季度回落0.5个百分点，同比大幅回落2.5个百分点；一季度增长10.6%，比上年四季度回落0.7个百分点，同比回落1.1个百分点，逐季惯性下滑趋势非常明显。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化。一是由美国次贷危