枣庄市东龙头地块可行性报告.docVIP

枣庄市东龙头社区棚户区 改造地块可行性报告 撰写人：周兵 2009-9-11 目 录 第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、报告编制的依据 4 三、编制内容 4 四、结论与建议 4 第二章 业主基本情况 6 一、企业概况 6 二、技术负责方简介 7 第三章 项目背景和建设的必要性 11 一、项目背景 11 二、项目建设的必要性 18 第四章 项目市场分析 23 一、红豆杉市场前景分析 23 二、红豆杉市场现状 30 三、营销策略、方案、模式 33 四、产品方案 33 第五章 项目建设条件 34 一、项目位置 34 二、项目建设条件 34 第六章 项目建设内容及规模 38 一、建设规模 38 二、建设内容 38 第七章 技术方案 40 一、设计原则及指导思想 40 二、总图布置 40 三、土地整理 42 四、道路设计 42 五、给排水 47 六、电力、电信 54 七、绿化 54 八、红豆杉种植方案 55 第八章 项目资源供应 65 一、林业资源 65 二、土地资源 66 三、劳力资源 67 四、苗木供应 67 第九章 环境保护和节能措施 68 一、环境保护 68 二、节能措施 69 第十章 劳动安全卫生与消防 71 一、消防 71 二、森林防火预案 72 三、安全 75 四、病虫害的防治 76 第十一章 项目的管理及实施 78 一、组织机构 78 二、项目的监督和评价 80 第十二章 项目实施进度计划与招投标 81 一、项目实施进度计划 81 二、招投标方案 81 第十三章 投资估算和资金筹措 83 一、投资估算 83 二、资金筹措 87 第十四章 财务评价 89 一、评估依据、原则和方法 89 二、基础数据选取 90 三、收入及税金估算 92 四、盈利能力分析 95 五、偿债能力分析 96 第十五章 不确定性分析 101 第十六章 项目风险分析 103 一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径 103 二、资源风险 103 三、自然风险 104 四、市场风险 104 五、防范风险措施 104 第十七章 社会效益评价 107 一、社会影响分析 107 二、互适性分析 107 三、社会风险分析 108 第十八章 项目结论 109 一、主要研究结论 109 二、建　议 109 第一部分 枣庄市经济发展状况 一、枣庄市GDP规模以上工业增加值、境内财政总收入、地方财政收入分别突破1000亿元、500亿元、100亿元、50亿元，达到1090亿元、590亿元、104.3亿元、52.7亿元。 金融机构本外币各项存款余额621亿元、贷款余额412.2亿元，增幅分别居全省第1位和第2位;其中新增贷款78.4亿元，两年翻了一番多。实际到账外资1.74亿美元，连续两年实现翻番，总量由全省末位跃居第10位。 城镇居民人均可支配收入14300元，农民人均纯收入5700元，分别增长13.6%和10.5%。城镇新增就业5.9万人，转移农村劳动力6.6万人。 宽松的货币政策提振了行业的需求，巩固了企业的资金。而降低资本金率，放宽支付条件等产业政策等也有利于行业价高杠杆。下半年政府会进行预期引导，防范房价上涨过快。但为了刺激开发投资， 保证经济增长，政策基调仍将保持不变。 2、投资信心恢复刺激行业估值提升。 企业资金情况空前宽裕，而持续的热销又使得开发企业有动力加大投资和新开工。同时，地价被迅速推高，从而带动行业估值基准提高。 3、销售的“变”与“不变”。 2009年下半年，不变的将是热销，而变化的将是刺激热销持续的原因。改善性和投资性需求释放，部分区域的供应断档，开发企业专业能力提高将是热销持续的推动力量，房价也可能会理性上涨。 枣庄房地产开发建设完成情况 2009年1—7月份我市房地产开发完成投资31.64亿元，施工面积571.36万平方米，竣工面积76.12万平方米，同比增长分别为79.7%、33.6%、—20.3%。其中住宅完成投资25.1亿元，施工面积493.98万平米，竣工面积70.63万平米。 小结分析： 1、随着全国楼市的回暖，刚性需求得到集中释放，进而刺激了房地产的开发； 2、由于08年开发量的萎缩，导致竣工面积下降； 3、可以预计，枣庄房地产市场将进入新一轮的开发热潮。 枣庄房地产供求情况 新建商品房批准销售情况 2009年1—7月份我市共批准预售新建商品房156.32平方米，同比增长112.3%。其中预售住宅137.87万平米，共11771套，批准预售住宅面积同比增长102.3%。 新建商品房可供销售情况 2007年7月底我市累计可供销售新建商品房143.08万平米，其中可售住宅108.03万平米，同比增长分