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北京市二手房房贷市场分析报告 发布单位：北京链家地产市场研究部 中国光大银行 研究周期：2007年1月1日至2010年8月15日 样本选取：2007年1月1日至2010年8月15日链家及光大银行二手房成交 名词解释：新政前指2010年1月1日——4月15日（含） 新政后指2010年4月15日——8月25日 政策篇 1990年，我国个人住房商业贷款正式实施，至今个人商贷市场已发展到第二十个年头。这期间个人住房消费贷款金融政策发生了巨大变化，无论从贷款门槛、利率差异、审核条件还是从贷款容量、贷款需求来看，都发生了较大转变，这也将引导房贷市场相应发生转变。 近年来个人住房消费贷款金融政策发生了巨大变化，这种变化主要体现在： 一、以2007年为节点，个人信贷政策从利率单一执行转变为实行差异化利率。 2007年以前，在房贷市场上，政府均执行的是单一的利率政策，2007年起政府开始对购房面积、购房套数方面做出明确的利率差异化，例如对首套90平米以下的住房实行0.7倍的优惠利率，但对于二套以上住房执行1.1倍利率。 二、从单一的金融杠杆调节政策转变为直接与房地产市场宏观调控政策挂钩、指向性针对投资行为的差异化信贷政策。 2007年，政府为抑制投资型住房需求，开始对购房次数、购房套数、购房面积等方面实行差异化信贷，在一定程度上抑制了投资住房的需求。2008年整体经济大环境向下，政府为应对房地产行业的低迷，实行房贷利率0.7倍的优惠政策来刺激引导需求；2009年到2010年初，房地产价格实现长期快速增长，2010年4月政府再次强调购房套数、购房面积等方面实行差异化信贷，对于首次购买小户型的房贷需求者相对宽松，而对于拥有多套房再贷款情况更加严厉。 三、信贷相关政策发文机构从以央行为核心的发布转变为央行与各部委紧密配合的政策发布体系。 信贷政策的另一个特点还表现在政策发文机构的转变。这种转变主要体现在单一到配合、中央到地方。2007年前，房贷方面的相关政策主要由央行进行公布；2007年后，无论是首套房利率的0.7倍、0.85倍还是1.1倍均有建设部、央行、国税局等共同参与。另外，中央政策出台后，相关地方政府均在1到3个工作日内出台相关的执行政策。 这样的信贷政策转变，直接导致了房贷消费者在选择贷款上发生了巨大变化，再加上近些年来房产市场经历了从升温到骤冷到骤热再到骤冷的区别性十分明显的阶段，这些也会一一作用到消费者的房贷选择倾向上，主要表现在： 一、支付方式的转变：主要表现在二套房贷消费者将更倾向于付全款或通过支付更多的首付款，以应对利率上涨而带来的额外利息。 二、消费理念的转变：贷款用来购买首套自住房将成为主流。 三、消费导向的转变：更加倾向于小户型。 由于政策倾向于90平米以下的小户型住房，因此可能会引导消费者从购买90平米以上的住房需求转向90平米以下。 四、消费趋势的转变：提前还款意愿更高，抵押消费等衍生的房贷消费产品更容易赢得市场。 由于利率差异化后，高利率带来的成本增加，更多房贷消费者倾向于提前还款；另一种情况是抵押第一套房来凑足二套首付或三套的房款后，还款压力也仍然扩大，提前还款意愿同样高于以往。 图-1 2007年至2010年政策变化年表 市场篇 商贷购房特点总述 商贷群体有着其自身的特殊性，从购买力上看，强于公积金贷款而弱于一次性付款；从投资属性上看，支配资金会更加灵活，同时政策对其控制及限制也会更多，这些都导致商贷购房形成了其独特的特点。 表-1 2007年至2010年商贷购房特点 购房贷款类型 年份 2007年 2008年 2009年 2010年 商业贷款 成交价格（元） 840,254 929,268 1,106,390 1,567,834 平均单价（元∕平米） 10,247 11,196 12,865 19,846 建筑面积（平米） 82 83 86 79 购房年龄（岁） 34 33 33 32 一次性付款 成交价格（元） 880,962 1,069,056 1,302,300 1,726,422 平均单价（元∕平米） 10,614 12,288 14,470 19,398 建筑面积（平米） 83 87 90 89 购房年龄（岁） 41 42 41 40 2007年以来，商贷购房及全款购房受政策及消费特征的影响，其变化特点各具特色，主要表现在： 商贷购房价格明显低于一次性付款。从上表可以看出，自2007年以来，商业贷款购房的成交价格一直低于一次性贷款购房的成交价格。这主要是因为采用全款购房的消费者平均年龄都在40岁以上多为第二套或是多于二套房的消费者。这部分消费者在购房时主要考虑的是房产的地段和升值空间。因此房屋的成交价格及建筑单价普遍会高于商业贷款的房产。相反，商业贷