北京市龙湾别墅营销策划报告--heling_1@126.pptVIP

营销推广思路 以区位表现品质 以规模表现完善 以环境表现舒适 以融合表现文化 广告推广主线 --- 环境 区位环境 ——国际化的居住区、自然景观条件优越 社区环境 ——舒适、个性、完善 人文环境 ——国际化的邻里、国际化的未来、中西 文化的融合 分阶段推广策略 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 2004年 2006年 2005年 预热期 开盘期 认购期 强销期 延续期 结案期 预热期：以形象广告为主，做好“英才国际村”与“龙湾别墅”的形象交接和本项目品牌形象的进一步传播。 认购开盘期：宣传造势，以项目实际卖点宣传为主，为实际销售工作提供支持，保证资金回笼速度。 强销期： 此阶段广告量以小频次周期性发布，以DM直销为主，进行项目宣传，为项目带来一定的有效客户，以保证销售工作的顺利进行。 延续期：广告逐渐减少，软性宣传比重增大，广告重点为准客户和老客户的宣传推动上。 一期业绩指标安排 一期推广费用整体预算 媒体分步走计划与媒体选择原则 媒体费用预算分配及安排 第三部分 媒体计划及预算安排 销售周期及业绩指标安排 销售分期 认购及开盘期（2005,3,1---2005,5） 热销期 2005,6,1-2005,8,31 强销期 2005,9,1---2005, 10, 31 延续期 2005,11,1-2005,12,31 结案期 2006,1,1--- 2005,4,31 阶段销售量(套) 25 33 30 20 34 阶段销售率 17% 22% 20% 13% 23% 阶段销售额(万元) 7,500 9,900 9,000 6,000 10,200 总销售量(套) 25 58 88 108 142 总销售率 17% 39% 59% 72% 95% 总销售额(万元) 7,500 17,400 26,400 32,400 42,600 0 25 12 10 14 16 6 7 10 11 8 11 12 0 5 10 15 20 25 30 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 一期广告费用整体预算 一期总销金额为4.9亿元人民币。 说明：一期总建筑面积为3.5万平米，毛坯房均价为1.35万元/平米，假设50%的客户需要精装修，精装标准按1500元/平米计算，一期总销金额为 1.35*3.5+0.15*3.5*50%=4.9（亿元） ? 一期推广预算为1228万元。（推广费用比例按一期总销金额的2.5%计算） 3月 6月 9月 11月 1月 2004年 2006年 2005年 预热期 开盘期 认购期 强销期 延续期 结案期 25套 10套 龙湾项目各阶段销售指标与推广费用一览表 推广费用 1228万 50% 20% 20% 10% 工程形象 销售工具 功能楼书制作完成＼礼品到位＼销售合同到位 售楼处开放 公园绿化完成 一期主体封顶 样板间精装修完成 销售许可证 样物业公司及＼物业管理公约确定＼装修标准确定＼样板组团交付使用 定单制作完成＼销售夹资料齐备＼装修标准＼付款方式、按揭银行和律师 形象楼书＼名片＼手提袋＼导引系统＼网站开通 沙盘 媒体分步走计划 解决前期客户量和价格定位问题。开盘时加大宣传力度，实现前期回款及打响项目知名度的目标，同时户外媒体和杂志广告开始投放。 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 2004年 2006年 2005年 预热期 开盘期 认购期 强销期 延续期 结案期 宣传项目品牌，树立项目形象，以活动和论坛造势，并发挥伟业的数据库资源，运用DM手段进行前期推广，积累客户。 完成销售指标，实现价格提升，确立项目市场地位。以三种类型现场活动显现现场良好热销气氛，并以促销手段促进大量客户进行购买，以优良的服务和环境，树立企业的品牌和项目形象。 完善客户服务，保证一期业主顺利入住，实现利润最大化。通过户外广告延续市场印象，通过定期的活动培养更稳定的客户资源。 完成一期尾盘销售，二期进入认购。依靠前期积累的客户资源