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 千山印象整体行销企划案 第一部份　市场分析 市场分析：（略） 二、千山印象分析：a)地段分析―― 千山印象，总规划面积逾26万平方米，地理优势得天独厚，被330万平方米的同山公园紧紧环抱着。城市三环路已经开通，从项目至三环路口仅五百米之近。 b)建筑规划―― 为求得建筑与同山的自然复合，千山印象全部由带电梯的错复式多层组成，小区内更设有“月光湖”，以月亮游走之自然曲线来规划。项目全部板式建筑南北座向，每栋楼、每间房都能够享受日光。 c)绿化设计―― 千山印象不仅坐拥330万平方米的同山公园，且小区自身绿化面积高达60%，小区内的树种全部是原先项目规划地上的原生树种。 d)会所设施―― SASON会所的概念。千山印象准备将会所做为业主民主的休闲产物，并取意SALON之义。占地5000平米的会所内部游乐设施，均为交房前的业主临时大会投票选出。 e)保安系统―― 千山印象拥有国际先进的智能化社区服务系统，设立家庭安防系统、闭路电视监控系统、周边防盗报警系统及电子巡更系统，更有人性化的背景音乐、紧急广播和广告牌设计，力求营造安全舒心的居家环境。 f)周边配套―― 同山高尔夫球场、同山大酒店、三桥中学、三桥小学，及各大银行、邮所、电信营业部门、书店。 g)交通系统―― 小区距三环步行3分钟左右，台南大桥2.5公里左右，一华路商业街繁华路段2公里左右，CBD5公里左右，国际机场40分钟车程。 第二部分 竞争项目分析 综述： 浦东世纪公司占地140万平方米，是上海距离市中心最近的、最大的城市绿肺，超大规模的生态环境造就了一批世纪公司概念楼盘的诞生。 二、具体分析：1、清水一方――坐落地址：马山路226号；社区规划：12幢高层；主力房型：3房2厅2卫；销售均价：3000/M2；入住时间：2004年12月； 2、南园春晓）――坐落地址：衡山路1号；社区规划：12幢9层小高层；主力房型：3房2厅2卫销售均价：3800/M2；入住时间：2003年8月；备 注：与同山公园一路之隔。 3、果岭公寓――坐落地址：华龙大道12号；社区规划：8幢小高层；主力房型：3房2厅销售均价：3300/M2；入住时间：现房；备 注： 4、天宋·家=――=坐落地址：柏青路；社区规划：12幢高层；主力房型：3房2厅2卫；销售均价：3700/M2；入住时间：2004年5月；备 注：紧邻好又多。5、枫丹白露――坐落地址：柏青路；社区规划：小高层、高层；主力房型：3房2厅2卫销售均价：4000/M2；入住时间：2004年1月；备 注：社区旁有新桥中学。 三、总结： 目前同山公园周边的楼盘均于2003年前后开盘，且已几乎售完（邻公园第一排景观房），该地段的楼盘需求仍将持续，且可能比前期更高涨，故千山印象做为紧邻同山公园的景观楼盘，具备高品质的高文件房型和外立面，在当前的形势下，是极具竞争力和可操作性的。 第三部分·价格定位分析 一、主力房型－－3房2厅。二、面积范围－－120平方米至160平方米。三、销售价格－－人民币4500至6000元/平方米；四、交房日期－－2004年9月。五、情况分析－－1.消费层情况： 由于50万至100万之间，属于一个消费层，而100万以上又属另一消费层，故原销售中虽然有达成个案，但在无形中却丢失了50万以下的消费层。而50万以下的消费层在目前的市场中尚属较主力的消费群体。 2.调整建议： 鉴于价格已超出市场的普遍承受范围，应该展开对每一个户型的定价因素，并将之介绍与受众。如项目在普通状况下的，每个定价要点介于一边，而将项目独有的优势加价列在一旁边，供消费者安底。同时，项目将每个能加价的优势列成一册，专门供业主赏鉴。 第四部分　客户群分析 目前，就市场深入分析其潜在客源组成如下――（略）第五部分　市场行销策略 一、概述：1、同山公园概念――鉴于千山印象紧邻同山公园，先期同山公园的楼盘概念已被炒作得沸沸扬扬之情况，且周边紧邻世纪公司的大部份楼盘均已售完或售出大部份的现状，千山印象可以借势打力，运用这些优势特征，重新加入自己的独特优势，即可进行市场行销，做到事倍功半。 2、现场改进策略――(1)千山印象是期房，客户目前至现场无法看到现房的情况下，应把未来的情况能真实地反映给客户（如样品屋、实景规划等），增加客户的信任度及亲身感受程度。 (2)千山印象现场售楼处的售楼人员，应该经过切实可行的培训，因为他们每天所面对的客户不是普通人，而是具备一定高层次消费能力的客户群，在与他们进行沟通介绍时是应该具备一定的技巧，而非随意交流的人群。 (3)千山印象现场售楼处的售楼人员，应该能准确地把握住客户心态，了解购买此类高档楼盘