国内商业地产成功开发模式研究及其借鉴意义.pptxVIP

国内商业地产成功开发模式研究及其借鉴意义 2011年3月9日 . 晚例会 第一篇 房地产市场大环境2011年首轮房产调控政策出台！“二套房首付提高至六成”“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”“不足五年转让全额征税”“已有两套住房不能再买”2011年1月26日根据新出的房产交易政策，以一套2007年购入、建筑面积100平方米、当时购入价150万元、如今出让价300万元的二手房为例，营业税从之前的8.4万元{（300万-150万元）×5.6%}，调整为16.8万元（300万元×5.6%），多缴纳8.4万元。北京住房公积金政策北京住房公积金新规：二套高档住宅停贷实施日期：2010年11月29日一、新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买首套自住住房的，应按照以下要求办理： （一）房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。 （二）房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%。二、新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买第二套住房的，应按照以下要求办理：北京住房公积金政策（一）所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。 北京市统计局公布的2009年城镇居民人均住宅建筑面积为28.81平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。缴存职工家庭现有人均住宅建筑面积应根据缴存职工家庭现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。缴存职工家庭成员包括：借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。（二）所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。（三）所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍（四）所购房屋为第二套住房的个人贷款首付款比例不得低于50%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的50%。北京住房公积金政策三、对于借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请。四、借款申请人提供虚假信息的，应依据相关规定，追究借款申请人责任，停止发放个人贷款，记入个人信用信息记录。 公积金与商贷二套房政策调整前后对比以一户三口之家购买二套房为例，按照新公布的人均28.81平方米的人均居住面积标准，家庭首套房面积低于86.43平方米的家庭才可以申请公积金购买第二套房，与商业贷款相比，借款人使用公积金贷款和商业贷款首付比例均为50%，以80万贷款额计算，借款人使用公积金贷款每月可节省月供1043.03元，节省总利息250327.58元。如果是家庭首套房面积高于86.43平方米，公积金是不发放贷款的，在很大程度上限制了利用二套房贷款的投资投机型人群。讨论：你对国家接连出台的房产调控政策有什么看法，以 及未来市场情况？面对严厉的国家调控政策，单纯做住宅的开发商发现原有的市场再也玩不转了。曾有人言：“过去十年属于住宅市场十年，未来十年则是属于商业地产的十年”。商业地产市场逐渐从少数人的游戏演变为群雄逐鹿的壮观局面。 调控政策下的房地产市场调控政策下的房地产市场 纵观2010年楼市，用喧闹复杂多变来形容并不为过。数次调控的住宅开发市场，尽管并未出现应声而落的“理想”局面，但在“调控已成常态”的气氛影响下，众多地产商开始酝酿转型。 2010年商业地产成为地产大鳄角逐的区域，前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、恒隆、宝龙，过去的一年里加码布局商业地产，成为了企业重构发展战略的关注重点。近日国家统计局发布的房地产数据更是证实了商业地产市场的火速升温：2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。讨论：如果你是一个以住宅开发为主的房地产开发商面对当今的市场环境将何去何从？为什么？第二篇 商业地产开发模式 今典集团总裁张宝全北京万科营销总监 肖劲林达集团董事长 李晓林商业地产开发模式探讨破解成功商业模式，成为进入商业地产的首门功课。于是我们看到华润和中粮在华润万家、大悦城购物中心上的尝试，看到首创与奥特莱斯的联姻，甚至看到了绿城中心第一高楼在全国的开花，看到了万通在“立体城市”上的不遗余力。城市综合体的打