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我国养老地产发展的现状及对策研究 　　养老地产是一种新兴的地产业态，是老年服务业和老年房地产业有机结合在一起用以养老的地产。养老地产能够有效满足老年人的生活和社会活动需求，并为老年人提供一定的基础设施保障和服务保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、养老院、托老所、老年社区等。 　　1发展养老地产的必要性分析社会老龄化背景 　　根据联合国教科组织的标准，一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例超过10%或者65岁以上人口占总人口的比例超过7%，则认定该国家或地区进入了社会老龄化阶段。根据第六次全国人口普查的数据显示，截至2010年，我国60岁以上人口达1.78亿，占总人口的13.3%，比2000年人口普查上升3个百分点。65岁以上人口接近1.2亿，占总人口的8.9%，比2000年人口普查上升1.9个百分点。按照此标准，我国人口年龄结构已经步入了老龄化的阶段。预计到21世纪中叶，我国老年人口又将达到新的高点，估计将达到4亿，约占总人口的26. 53%。我国老年人口基数大，且增长速度快，这已是毋庸置疑的现实。面对老龄化问题，我们又该如何安置庞大数目的老年人的晚年生活，已经是迫在眉睫需要解决的事情了。现实生活中老年人的养老院及托孤所等养老机构大多年久失修、周边配套设施落后、缺乏专业化服务、生活环境较差，根本不能为老年人提供温馨的养老住宅和高端专业的养老服务，这就为我们PJ}待开发养老地产提供了直接的动力。 　　2国内外养老地产的发展现状 　　2.1国内养老地产的发展现状 　　近些年，越来越多的房地产商进入养老地产领域.国内超过20%的知名开发商都在着手研究并实施养老地产项目。万科的养老项目基本形成产品化绿城集团旗下的代表性养老地产项目绿城蓝庭，也已经向市场推出了颐养公寓。与此同时，国内多家寿险公司也纷纷投资养老地产市场，开始对养老地产市场的投资和运营。虽然我国在社会老龄化的背景下PJ}待发展养老地产，但仍处于养老地产发展的初级阶段。许多企业在参与养老地产领域时，面对的发展现况也是非常棘手和普遍的，比如国内有关政策的限制以及没有健全的法律法规去引导、土地成本高、回收周期长、开发模式以及运营模式都未成熟、缺乏养老服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施。 　　1)我国缺乏专门对养老地产项目审批的相关政策法律依据，往往以对待普通房地产项目的标准去审批养老地产项目，这造成了资源的浪费并且加重了开发商的开发成本。 　　2)我国养老地产缺乏良好的金融体系支撑。我国目前养老地产市场融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄[3]，养老地产项目开发很难获得银行贷款。目前国内的保险资金比较受养老地产欢迎，但是在项目运行中，投资商和开发商的角色定位不准确，不能充分发挥各自的职能，影响了养老地产项目的健康发展。 　　3)我国养老地产缺乏有效的运营模式。我国目前养老地产项目后期运营主要靠开发商自主经营，项目回收周期长，资金回笼比较困难，对于视资金链为生命线的开发商来讲，会影响其生存和发展。 　　4)我国养老地产缺乏健全的养老服务体系和人力资源体系。目前我国养老服务的内容比较单一，缺乏医疗服务、家庭护理、机构护理及康复训练等设施设备以及统一的服务标准，并且严重缺乏养老服务专业化人员，没有形成全国统一的养老服务人才教育培养机制和完整的人力资源体系。 　　2.2国外养老地产的发展状况 　　我国养老地产刚刚萌芽，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社会，比如日本、美国、新加坡等国家在20世纪70年代就进入老龄化社会，经过几十年的不断发展探索，现在已有着丰富、成熟的养老地产开发模式、经营模式及完整的社会金融、养老服务等配套体系。美国作为养老地产发展的前锋，在发展过程中总结了大量经验，有着成熟的理念和经验值得我们去学习和借鉴。这里以美国为例，分析其养老地产发展的成熟经验.并结合我国养老地产的发展现状，为我国养老地产的发展提出对策和建议。 　　1)在美国，养老地产不是一类房屋，面是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。美国形成了一套多元化的运营模式，主要有三种:委托经营模式、出租模式、租赁和经营混合模式。每个模式有着自身的优点，可以让养老地产在运营过程当中有着很好的选择，模式越多就越容易适应市场。我国养老地产只有一种运营模式，即开发商主体单独经营模式。这种模式市场风险太大，对于我国发展养老地产是一个严峻的挑战。 　　2)在美国养老地产融资模式中，以市场融资为主投资商，主要有三种类型:REITs、私募基金和非营利性组织。在养老地产运作过程当中，三种融资模式角色分类到位，分工明确，各司其职，使房地产开发商没有资金风险，项目容易管理。 　　3)