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浅析房地产项目公司股权转让的法律风险与防范 　　由于土地资源的稀缺性，国家对土地使用权的流转作出严格的规定，加大了开发企业获取土地资源的难度。同时，一些掌握土地资源但实力不强的项目公司，则希望通过股权转让的方式完成对项目的转让。尽管这种方式具有手续简捷、转让成本低的优点，但诉讼纠纷还是经常发生。 　　如何防范和控制此类风险?笔者结合我国《公司法》、《物权法》等相关规定，以股权转让方式获得房地产项目的法律风险及其防范试作分析。 　　一、项目公司股权转让的运行模式及其特点 　　本文所指的“房地产项目公司”，是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司股权转让，是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目的转让，即实现房地产项目投资主体的更替，投资者将其持有的目标企业股权转让给他人，从而由受让方取得房地产项目的全部权益。 　　需要指出的是，在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而发生转移，以实现房地产项目的转让。 　　二、项目公司股权转让存在的法律风险 　　(一)股权转让双方共同面临的风险 　　1.因出让方特定身份而面临的审批政策风险 　　(1)若出让方为国有或国有控股企业，其股权转让需严格按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定实施，必须经过下列基本程序: 　　第一，决策程序:股东会、董事会决议。第二，审批程序:股权转让需经上级主管部门批准。第三，资产审计评估程序:涉及国有资产，根据《国有资产评估办法》相关规定，国有资产转让必须进行资产评估，股权转让价格一般不能低于该股权所含净资产的价值。需委托会计师事务所审计公司净资产，委托具有相关资质的资产评估机构实施资产评估，评估报告须经国有资产管理部门核准或者实施备案。第四，股权转让需经产权交易中心挂牌公开转让，由产权交易中心审理合同及附件，并办理交割手续。 　　(2)若出让方为中外合资或中外合作有限公司，其股权转让需根据现行的《中外合资企业法》、《中外合作企业法》的规定，经中方股东上级主管部门同意，并报原审批机关审批同意以后方可办理转让手续。 　　2.因受让方特定身份而面临的审批政策风险 　　若受让方有外资背景，需增加审批程序: 　　(1)商务主管部门对合资企业的审批。(2)外汇管理部门对外资入境的管制。(3)财政局对中外合资企业财政的许可。 　　(二)股权出让方所面临的风险 　　对于股权出让方来说，最大的风险在于受让方在交易的过程中可能不履行或不完全履行支付股权转让对价的义务，从而带来资金风险。 　　(三)股权受让方所面临的风险 　　1.项目公司的股东优先购买权行使与限制。根据《公司法》第七十二条的规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意，在同等条件下，其他股东有优先购买权。出让方需向受让方明确股权转让行为是否经过项目公司其他股东的同意，在同等条件下，项目公司其他股东是否有购买意愿，上述因素都将可能影响股权转让行为的效力。 　　2.项目公司或有负债风险，包括未披露的对外担保、合同违约、一般性债务等。对于项目公司的或有债务，股权受让方除了了解项目公司的有形资产和负债，还必须特别注意和判断项目公司是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险，只有仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。 　　3.转让股权本身属性的合法性风险。拟转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权出让方是否缴足出资，是否具有完整的股东权利，等等，往往难以确认，需要股权受让方事先调查和评估该种风险。 　　4.房地产项目本身属性的评估风险。由于股权受让方旨在受让项目公司房地产项目，那么该房地产项目的风险评估就尤为重要，审查房地产项目合法性的关键在于，目标房地产项目是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患，项目原有土地使用权的取得是否存在法律瑕疵，项目公司是否已经足额缴纳土地出让金，是否办理完一切法定手续，合法取得了国有土地使用权，房地产项目是否取得四证，前期规划和前期施工是否存在瑕疵风险，后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险，受让方都须作出合理评估。 　　5.股权转让交易过程的履行风险。在股权转让合同履行过程中，出让方如何履行相关协议义务、监控资金安全、保证履行顺畅等，也均需严格控制。 　　三、项目公司股权转让的法律风险防范 　　以实现房