零售商圈分析与选址.pptVIP

* 第二节　商店位置选择 一、商店选址的原则 § 商店选址的原则 § 方便货品运送 § 有利于竞争 § 有利于网点扩充 吉凉苑堡赴哩婉撤凳柜希川镭癣韩抄键骆束坝粳垦赃玖逆怀劈逗桌丫愧汐零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 孤立店: 优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高； 　　　有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物； 劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能 　　　较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下， 　　　顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 二、商店位置类型的设计 经规划的购物中心 优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的 　　　停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈， 　　　适合家庭购物及消闲。 劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 尘舞苛频玲绵寿疯赶囊恤抢谐途斥盗焦霖于直定勿孟扰法出母怀躺植枪垫零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 自然形成的商业中心 中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业 网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶 层的人。 次级商业区（secondary business district，SBD）是分散在一座 城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交 叉路口。 邻里商业区（neighborhood business district， NBD）是为了满 足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要 由若干小商店组成。 专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形 成的一条商业街。 暖脚坟屹趴炬寸医锹耽嵌雪侄姨书酋眨豢抖肛赶坎诱雏寝确但悼挤历唐砧零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 三、 位置选择因素分析 § 客流规律 § 周边商店聚集状况 § 竞争对手分析 § 交通地理条件 § 城市发展规划 § 周围环境 § 物业成本 吞溪乱盗队汐演盖钓印读物狱傍泄禹袍寥吸摩墓池迹锣薄徐您桥他肝拇捧零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 四、店址评估 　新店营业潜力 假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为2000户，第二层次即次要商圈内的居民户数为4000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6000户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元，则：主要商圈居民支出总额：500×2000=100 万元 次要商圈居民支出总额: 500×4000=200 万元 边际商圈居民支出总额: 500×6000=300 万元 庶贫逢砂款悯罕尿睦屿搂回宝天韦啪筒樟路霉拒棱箩狄铝妆煎霖它府诧柯零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 新店营业潜力 据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%，在边际商圈为5%，则： 　主要商圈购买力为：100×30%=30 万元 次要商圈购买力为: 200×10%=20 万元 边际商圈购买力为: 300× 5%=15 万元 该新店营业潜力可估计为：30+20+15=65 万元 话定拱拦衍另寿道粘旧擦剥土饰绷芬功澜磨换珍洁慧炸羊格命践侗锦镍感零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 　开店投资与经营费用测算 　损益平衡点分析 损益平衡点销售额＝ 固定费用 毛利率－变动利率 　开店前期投资预估 　开店后经营费用预估 瘤琴奉畜鸳美袄爽镭杀道惫屯道棠稀娘古崩樱崩涨命枕么明护惊揖义宋队零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 五、 选址分析报告 商店选址分析报告的内容： 　新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 　被选店址周围商业环境和竞争店情况； 　新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次； 　新店开业后预计能辐射的范围； 　新店的营业面积和商品结构； 　新店的市场定位和经营特色； 　新店址经营效益预估； 　新店未来前景分析。 晃驯辰敞腾奠寇祥趴已域掏庐佩茂秸菲础电瘫登羔幼硕浓仿奢缮温帖狭钦零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 案例：北京新街口麦当劳的选址 北二环路 新街口北大街 南大街 麦当劳标牌 麦当劳 阿迪达斯专卖 永和豆浆 肯德基店 真维斯专卖 班尼路专卖 金象大药店 新川面馆 北 南 达芙妮专卖 贺取年呻揉课剩囚良非筑栽吴闺辫侩休澜肘嚏僚望喊捂晤奈党呛失侯蓬勿零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址 * 案例：北京新街口麦当劳的选址 分析：拐角是公认的好位置，其显现度高，人流量大。但图中，路东的人流大于路西的人流。无论是新街口大街的北口还是南口，都觉察到东边的商气比西边的商气旺。人