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*****府邸策划方案 前 言 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、 推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与公司进行深入且具有针对性的讨论， 难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过住宅销售来营销造势，以此带动商铺的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项 目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的 各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分 市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的新开西二路和育才南路的交界口，地理优势明显，其总占地面积25840m2,由两栋32层电梯公寓和 临街商铺围合而成。 二、项目SWOT分析： 优势分析： 1） 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2） 配套优势 周边商业、教育、医疗、机关等生活配套一应俱全； 3） 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1） 消费群劣势 高层物业尤其是这样的绝对高层在本地区还没有出现过，根据当地居民对本地区地质的了解，有着很大的恐惧感，如何 消除观念是关键； 机会分析： 1） 市场机会 高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；而且在这以前已经有 了巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府等高层做铺垫！而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进 战术，对自己而言降低了成本）； 2） 稀缺性 本案为地区第一绝对高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会！ 威胁分析： 1）竞争威胁 在本地区，先早就开发了许多的高层建筑，例如：巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府抢先一步争夺大量的市场份 额。为本案的开发产生了极大的影响！而且此地离大城市北京，太原等地都比较进，大城市的房地产商都纷纷楸准这快 黄金！推向市场刻不容缓！ 2） 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。 3） 布局结构 基于本案中的户型结构，118——184M2，200——300M2，所体现的全是大面积，本身此地的消费水平不是很高，而且 在１２０＿１６０Ｍ２之间出现断档，如果就这样发布给市场，会流失１３０Ｍ２的客户资源．特建议把１７７和 １７３Ｍ２西边的结构设计变更为小户型的，最好是：８０M2――１４０Ｍ２左右的三个户型． ４）拆迁问题 只有尽快的落实拆迁问题，才会更快的进入市场，霸占市场份额！ 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖 掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 三、项目定位及USP导向 我经过对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层 电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成 功人士这种新的住房需求的准确判断。 因此本案定位的总原则是：塑造本地与世界同步、高档的住宅！ 以下是具体的市场定位实施： ① 形象定位 1） 优良的建筑品质---------招标湖北省建筑安装公司精心打造，品质自然有保证； 2） 品位城市上流社会生活的情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感） 3）花园社区---------位于众多公园附近，步行十分钟就到，美好风景氛围浓郁 ② 功能定位 1） 自由空间、自由组合---------框架结构设计 2） 投资潜力大---------地处繁华地段 3） 生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便 4） 尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（32层绝对高度引领城市潮流） 5） 3000M2超级豪华会所----------彰显主人贵族生活 ③ 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为本地品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。 项目“USP”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Uni