兴隆珠江湾畔项目建设房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

 一、项目基本情况： （一）项目概况： 1、地理位置： 珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地规模与地块现状： 珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。 （二）项目主要技术经济指标： 1、珠江路A地块用地平衡表： 项目 用地面积（公顷） 百分比（%） 居住用地 21.19 58.5% 公建用地 3.17 8.7% 道路用地 5.42 15% 公共绿地 6.47 17.8% 总用地 36.25 100.00% 2、珠江路A地块规划经济技术指标： 序号 项目 数量 1 总建筑面积 44.34万㎡ 2 住宅建筑面积 41.14万㎡ 3 公建建筑面积 3.2万㎡ 4 总居住户数 3244户 5 总居住人数 11354人 6 人口毛密度 313人/公顷 7 人口净密度 535人/公顷 8 容积率 1.23 9 绿地率 33.5% 项目主要财务评价结果指标： 现金流量表（单位：万元） 12.50% 年度销售量 合计 一 二 三 四 五 六 七 八 九 启动 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 现金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售收入 　 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 小计 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 现金流出 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1、土地费用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 　 17220 2、前期费用 212 212 212 212 212 212 212 212 　 1696 3、建安费用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 5、开发费用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 6、开发税金 　 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 7、不可预见费 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 　 　 小计 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 现金净流量 -7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它费用按八年计，平均分批付出。 二、项目开发宏观环境分析 贵阳经济发展状况： 2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。 1、综合： 全市经济快速增长。全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平高出2.9个百分点。人均生产总值达10962元，比上年增长11.8%。 三次产业全面发展。第一产业完成增加值28.81亿元，增长6.7%，第二产业完成增加值191.94亿元，增长14.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增长11.8%；三次产业结构比重由上年的7.9：50.9：41.2调整为7.6：50.4：42.0，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.1%、59.3%和36.6%。 非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算，比上年增长了22.0%，高于全市经济增长9个百分点，占全市生产总值的比重达38.8%，比上年提高了2.6个百分点。 价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为100.8，比上年