广州地块可行性研究报告.docVIP

1 总论 1.1 项目概况 地块位于XX西路与XX东路之间、XX东路与XX路交界处；宗地面积较小，无法形成大规模社区，但形状方正，有利于规划设计；目前地块平整完毕，进行砖墙围护，水电尚未接通。 地块性质为二类居住用地（R2），属国有土地，以多层、中高层高层单元式居住建筑为主白云新城位于白云山西麓，北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积9.22平方公里，总建筑量为1107万平方米，规划就业人口8万人，规划居住人口22万人。依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过文化中心提升区域的文化形象。在白云国际会议中心西侧，规划面积约为30公顷的大型城市公园以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，形成商业服务中心，以标志性塔楼成为全区的地标，包括大型购物广场、商业街等，机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地，与东部的商贸综合体、商业步行街形成整体的商业氛围。 白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”，空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。整个规划区域形成“一轴双中心六社区”的空间结构：“一轴”——利用原机场跑道空间，规划一条南北向80米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城的景观功能“双中心”——北部的文化中心和南部的商业中心“六大社区”——根据服务半径与服务人口，其中北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区。 1.2.2 白云新城定位与发展前景 白云新城发展定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。）高档住宅区 功能定位：交通便利、配套完善、景观优美的高档居住社区。住宅建筑高度在60-100米之间，绿地率达40%以上。）文化中心区 功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。通过这些文化休闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形象。）商业中心区 功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁14号线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空间于一体的现代新城综合体片区。 白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外广州城市最受瞩目的重点开发区域2010年国内生产总值达397983亿元，比上年增长10.3%，高于该年年初预期；2011年第一季度国内生产总值为96311亿元，比去年同期增长9.7%，表现良好。在加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整的步调中，国民经济仍保持了平稳较快发展。 中国经济仍然是全球经济发展中最具活力的国家之一，发展潜力被世人所看好。良好的经济增长势头对国内房地产行业而言是长远的利好，有助于住宅地产和商业地产的蓬勃发展。 国内经济整体发展良好，但也存在一定问题与风险。根据国家统计局的调查，经济学家认为中国经济面临的主要问题与风险中，“通胀压力增大”、“房地产调控难见成效”、“民间资本缺乏出路”分别占78.5%、56.9%、52.3%。这三大问题与风险，都能对国内房地产市场产生较大影响；从侧面可以看出，通胀、调控难见成效、民间资本无出路都对目前普遍较高的房价有一定支撑作用。 因此，从经济发展势头或经济面临问题等方面判断，未来国内房价出现大幅下降的可能性不大。 2.1.2 国内政策环境 调控政策是影响房地产市场走向的一只“有形之手”。对于现时市场，政府调控政策一直是关注的焦点，发挥着非常大的作用。从2010年初开始，针对全国普遍较高的房价问题，政府部门出台了一系列政策进行调控： ◆2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，主要规定二套房贷首付不低于40%。 ◆2010年4月17日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。其中规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放