（毕业论文）兰州市楼盘价格变动调查.docVIP

前言： “全国房价叫涨一片”这几乎成为近年来中国房地产行业最明显的特征。衣食住行，有关民生。住房是其中的“住”，其价格的上升自然引起社会各界的关注。而住房价格上涨的原因也是各方讨论的焦点。 我们看个例子： 近两个月来，魏女士为买房可谓费尽心思，跑断了腿。她们一家人几乎跑遍市区繁华地段的楼盘，却都被告之，就连剩余的几套采光、户型不好的尾也卖到了五六千元。魏女士粗略地算了算。购一套110平方米的房子，总价得50万，还得花几万元简单装修装修，交完首付后，每月至少得还2000元贷款。? 今年以来，兰州房价迅速攀升，去年还是3700元平米左右的雁滩房价，今年一个三级跳直奔4500元平米；黄河北3500元平米的房子开盘不到半小时被抢购一空；市区繁华地段更是价格疯涨，不仅价格高，更让人想不到的是甚至出现了拎着钱买不到房的现象。由于房价上涨趋势猛，越来越多的工薪阶层家庭被迫成为“房奴”，那么，兰州房价为何猛涨?? 调查方法：问卷调查法，实地访问法； 整理资料：高级统计分析方法（回归分析、因子分析、聚类分析、对应分析等）， 一、房价上涨原因分析 关于住房价格上涨的原从上面的图表我们可以看出:兰州市房价没有上海深圳等沿海发达城市房价高,上涨幅度也并不大。但对于居住于兰州市的居民来说， 高额的房价依然困扰着大家。 从我们调查小组走访的兰州市几家房地产公司来看，房价的走势一直在上升，但和居民收入上升程度比较却还是远超居民收入增长幅度的。所以对于大多数居民来说，仍然存在“买房难，住房难”的问题。 故而对于房价上涨的原因，我们项目组展开了细致的调查并进行了深层次的分析，希望对于广大居民了解房价构成，了解房地产这一行业有所帮助，进而对于买房的时机有一个比较理性的判断，同时也希望可以在某种程度上给政府和市场运行提供一些宏观上的建议。 此次调查采用的方法有： 因，诚然有许多方面的原因。而房产行业本身又是一复杂的系统，系统内部的各个部门均密切相关，可谓牵任何一发均会动全身。本调查报告基于实地调查的内容，将对房产行业整个系统的主要部门：政府、市场、银行，进行尽可能详尽的阐述。 政府 在房地产业，政府在市场经济运行中有着特殊的强有力的作用。如：房价的涨落、拿地的多少、房贷利息的高低莫不是在宏观调控政策下摇摆进退。其实从深层次的原因来说，主要是由于政府对房地产行业的过度干预造成的市场竞争机制运行不健全。 下面我们将针对政策的各个影响方面做具体分析： 土地方面： 中国现有的土地制度的不完善不可避免地给房地产行业带来巨大的负面效应，促进了房价的上升。 在2007年7月1日，实行土地招拍挂制度，这项制度无意间起了催生房价的作用，把土地这种稀有资源放在市场上让开发商竞拍，为了争夺土地开发权，开发商会大大提高地价。开发商土地成本的提高，就会导致其把地价的升值部分转到楼价上。在兰州市，2007年，我市共有8块土地挂牌招，其中，11月1日七里河林家庄面积为122．988亩的地拍出2．86亿元的高价，创出了肃省单宗土地拍卖成交的高价；七里河北的价格创肃省之最。我国目前房地产业相关的税种有土地增值税、城镇土地使占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等11种之多。住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年1-8月的106.95平方米，但月末累计可售商品住房套均建筑面积仍高达114.03平方米。 市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。40个大中城市中, 竣工面积下降的城市有20个，其中，同比下降20%以上的城市有11个，降幅最大的是哈尔滨市，同比下降63.2%；销售面积上升的城市有36个，升幅最大的是北海市，同比上升153.3%。 与去年同比的增幅 销售面积同比增幅 与去年同比的增幅 10% 1.6% 30.9% 21.6% 现房销售面积同比增幅 与去年同比的增幅 期房销售面积同比增幅 与去年同比的增幅 12.6% 22.8% 39% 18% 从上面的图表中，我们可以看出：销售面积是竣工面积2.17倍，且增幅快20.9个百分点，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出  下面是兰州市居民未来买房时间表 由表可见，居民还是有相当大的购房欲望。购房欲望的强烈，与兰州市住房供应量不足，形成了巨大的矛盾。但是，促进了房价的上