武汉市汉口西园市场产品可行性研究报告.docVIP

武汉市汉口西园市场 产品建议书第一部分 市 场 篇 !一、项目现状（添图片） “汉口西园“项目位于武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期——“正康花园”始建于2001年，早期已修建完成4栋多层住宅，1#、2#、4#、7#楼已入住多年。期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。目前该项目后期居住组团规划已启动。 项目信息特征一览表 项目名称 汉口西园 项目地址 武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处 占地面积 26102㎡ 建筑面积 53989㎡（其中已建29800㎡，拟建2418㎡） 建设大道和解放大道；轨道交通1号线和3号线在宗关交叉并贯穿东西南北，形成立体的交通枢纽，是武汉西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽。大武汉家装、中百仓储、麦德龙西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽现在古田片区作为政府旧城改造的重点区域，开发项目向规模化发展。片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品的形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰·企业总部、汉口春天、汉水熙园等总建筑面积在20万上下的住宅大盘推出。 项目名称 建筑面积(㎡) 容积率 物业形态 主力户型(㎡) 均价（元/㎡） 开盘时间 销售率 客源组成 汉口春天 257137 7.29 多层、小高层 108～127 6800 2007.06 92% 硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在28～50岁 融侨锦城 230000 11.4 小高层、高层 117～138 7000 2006.11 90% 古田片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁～50岁 天泽一方 89293 2.68 高层 122～138 6000 2007.09 75% 古田片区企事业单位干部、私营业主 香港映象 270000 1.78 小高层、高层 93～120 7000（预计） 2008.03 --- 古田片区企事业单位干部、私营业主 ◆价格分析 项目名称 最高价（元/㎡） 最低价（元/㎡） 均价（元/㎡） 汉口春天 7200 6600 6800 融侨锦城 6500 8000 7000 天泽一方 7000 6000 6000 总结分析：由图表可看出目前古田区域在售楼盘价格差异较大，这与项目地理位置、规划及产品设计有着紧密联系。融侨锦城在项目规划、产品设计等方面优势明显，所以价格也处于市场主导地位。 ◆产品分析 由右表可以看出古田区域目前市场供应量以中大户型为主；小面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点。 ◆客源分析 ——客户范围主要集中在硚口区域； ——客户职业呈现多样化，包括：政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等； ——大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度； ——客源购房多以银行贷款为主。 5）市场优劣势分析 优势： ◆古田区域作为城市规划中的汉口三大居住组团之一及主城区人口向外拓展分流的承接地，古田板块的价值逐步得到市场认可与实现； ◆城市有关古田区域的众多利好规划政策将提高该区域在社会上的公众认知度，区域市场开发环境较好； ◆目前区域开发项目较多，这些项目的成功运作将为后续项目入市降低了相应的市场开发风险； ◆区域目前存在较大规模的古田当地居民，随着居民生活收入的提高，他们将成为区域市场主要的客源供应量； ◆目前区域市场客户主要来自古田当地居民，有利于项目锁定目标客户群； ◆随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客源范围将得以扩大； ◆本区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于挖掘项目的商业部分市场开发价值。 劣势： ◆本区域属于硚口的中心城区，现有人口密度大，旧式居民住宅较多，会对市场后续项目的开发带来大量的拆迁工作，增加项目的开发成本； ◆古田区域属于武汉的居住老城区，目前区内住宅建设年限久远，将影响区域整体居住档次的提升； ◆目前区域开发项目规模较大，开发商实力较强，市场竞争激烈。 三、武汉房地产市场概况 1、发展历程 从1998年武汉市首届房交会举办至今近10年时间里，武汉房地产发展经历了起跑——飞速——规范三个阶段。从1998年开始武汉房地产市场进入起跑阶段，但此时的武汉房地产市场土地供应量少，项目开发层次参差不齐，房地产市场发展不规范。进入21世纪，伴随着中国经济的高速发展，武汉房地产市场也进入飞速发展期，武汉房地产建设大量兴起，此时期内市场项目开发规模积聚增加，开发档次逐渐提高。进入2005年政府加大了对房地产市场的宏观调控，房地产市场发展慢慢由