中建国际大兴枣园站项目立项项目立项可行性分析论证报告.docVIP

北京地铁大兴线枣园站 项目可行性研究报告 2009年12月 目 录 一、项目概况 4 1.1 项目背景 4 1.2 地块位置、素质及现状 4 1.3 周边环境 6 1.4 市政配套设施 7 1.5 宗地分析结论 7 1.6 项目获取及合作模式 8 1.7 手续办理情况 8 二、市场调查 9 2.1 城市经济发展状况 9 2.2 北京城市总体规划发展方向 13 2.3 北京市房地产市场总体状况 15 2.4 北京市土地市场运行情况 17 2.5区域市场分析 19 2.6 主要竞争及参考项目 21 2.7 物业的平均建筑成本分析 26 2.8政策因素分析 26 2.9市场调查结论 27 三、发展规划和营销规划 28 3.1 基本数据 28 3.2 规划的要求与限制 28 3.3发展方案的初步设想 28 3.4计划发展期 29 3.5 项目的优劣势分析 30 3.6目标市场的确定和发展定位 30 3.7 租售方案 32 3.8 主要营销策划和促销手段 32 四、开发成本 34 4.1 税费标准 34 4.2 成本构成 34 五、财务评价 36 5.1 项目销售收入测算 36 5.2 项目成本利润分析 36 5.3 财务评价结论 36 六、风险分析与对策 37 6.1规划风险和对策 37 6.2市场风险及对策 37 6.3 项目盈亏平衡点分析 37 6.4 竞价策略分析 38 七、项目结论 39 7.1 项目的优劣势分析 39 7.2基本结论 39 一、项目概况 1.1 项目背景 北京市大兴区地铁大兴线枣园站上盖项目,位于大兴新城东片区，地铁大兴线枣园项目周边。项目内含有规划地铁大兴枣园路站出入口四处，是地铁大兴线最为核心的地铁上盖项目之一。项目土地性质为国有建设用地，土地出让方是市国土局,北京市土地整理储备中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作，土地一级开发单位为北京市土地整理储备中心大兴区分中心。 地铁大兴线枣园站上盖项目用地,共分为三期两批分别出让。其中第一批为一期及三期用地，性质为居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地；第二批二期用地性质为居住、居住区配套教育用地。 1.2 地块位置、素质及现状 1.2.1 地理位置 本项目位于大兴区黄村镇，大兴新城核心位置。黄村镇作为大兴区治所在，是北京南部发展的重要节点，现在已经发展成为分布于京开高速为轴心、以西侧黄村为繁华核心的现代化郊区组团。这一组团的发展，随着地铁大兴线2010年的开通，将得到大大的加强。 本项目所在的黄村镇核心位置，北接大兴新城，南连大兴建成区，是未来大兴新城建成后，大兴城区的最核心位置。 宗地东侧隔绿化带毗邻大兴主干道兴华大街，南侧至丽园路，西侧是大兴枣园小区，北侧康庄路已建成尚未通车。 1.2.2 宗地规划指标 土地性质：居住、住宅混合公建及其它类多功能用地 用地面积：299,528平方米 一期、三期用地，220,353平方米； 二期项目用地，79,175平方米； 代征地面积：120,815平方米； 一期、三期用地，106,518平方米； 二期项目用地，14,297平方米； 建设用地面积：178,712平方米; 一期、三期用地，113,834平方米； 二期项目用地，64,878平方米； 建筑规模：428,931平方米； 一期、三期用地，282,067平方米； 二期项目用地，146,864平方米； 容积率：2.2-3.3； 限高：45-80米 1.2.3 宗地权属及现状 本项目是由大兴区分中心负责完成土地一级开发工作，由其负责向竞得人提供六通一平市政条件宗地。 地块目前的情况如下： 项目一期及三期：内有树木及地铁大兴线建设单位及回迁安置房施工单位临建占用的代征地及建设用地共约60000平方米。 其中，地铁大兴线建设单位的临建占用的代征地及建设用地共约35000平方米，大兴区人民政府将于确定竞得人后半年内协调占地单位予以腾退； 安置房施工单位临时设施占用的代征地和建设用地约25000平方米，由大兴分中心负责于2010年3月1日前拆除。 项目二期内除树木外场地基本平整。 1.3 周边环境 本项目位于大兴区黄村新城，交通便利，周边居住环境非常成熟，且随着大兴新城北区的发展，本项目日益处于大兴卫星城最核心的位置。从周边配套来看，地块的交通、教育和生活设施配套齐全，而水、暖、电等市政配套也多数具备条件。 1.3.1 交通 项目周边路网建设完善，地块东临大兴区主干道兴华大道，东隔两个街区与京南交通动脉--京开高速接连，而建设中的地铁大兴线正经过本地块，并在地块内枣园路与兴华大道交叉处，设置枣园路车站站点，并预留四个地铁出入口。 综观项目周边的交通路