综合办公商务楼建设项目立项建设可行性研究报告书.doc

第一章 总论 一、项目名称 综合写字楼建设项目 二、项目背景 全面建设小康社会的新形势下，某某 市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----某某 需要有一个更大的变化！　　在这样一个背景下，2002年10月，中共某某 市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是某某 市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是某某 总体发展战略的重要组成部分，是某某 迈向国际港口大都市的治本之策。 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于海河上游CBD、小白楼CBD的交叉地带，并且位于某某 市金融商业繁华区----南京路旁。项目建成后，将成为某某 市的又一标志性建筑物。 二、建设内容 某某综合写字楼项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积15771.7平方米。建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、70.20米和70.2.米。建筑综合体总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米。 某某综合写字楼项目地下建筑面积30000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积138790平方米，按照未来的经营业态划分为5个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表： 序号 功能名称 建筑面积（平方米） 塔楼位置 备注 1 五星级酒店 29000 西北角塔楼,建筑控高145.20米,座落与南京路与山西路交叉路口 1-22层 2 高级服务式公寓 18690 22-38层 3 写字楼 50100 东侧三栋贴建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路与抗震纪念碑相对 　 4 行政办公楼 30000 西南角塔楼,建筑控高99米,座落于山西路与西安道交叉路口 　 5 底层商铺 11000 裙房中的一、二层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积） 　 6 合计 138790 　 　 六、编制依据 某某 市发展计划委员会：“关于调整某某综合写字楼项目建设规模和总投资的批复”[津计投资（2003）371号]； 某某 市规划和国土资源局：“中华人民共和国建设用地规划许可证”[编号：2004津地证字0107]； 某某 市规划和国土资源局：“建筑设计方案通知书”[编号：2004建案通字0260号]； 七、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 总平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性 项目经营模式研究 环境保护 投资估算及经济可行性 项目实施进度 结论 八、项目主要指标 序号 内容 单位 指标 备注 一 技术指标 　 　 　 1 总占地面积 平方米 15771.7 　 2 总建筑面积 平方米 168790 2.1 地上建筑面积 平方米 138790 2.2 地下建筑面积 平方米 30000 3 建筑密度 % 54.5 　 4 容积率 　 8.8 　 5 五星级酒店客房间数 336 　 6 机动车车位 个 389 　 7 出租车车位 个 20 　 8 非机动车车位 个 600 　 　 　 　 　 二 经济指标 　 　 　 1 投资总额 万元 　83149.26 　 2 项目建设期 年 3 　 　 　 　 　 三 公用工程指标 　 　 　 1 日最高用水量 立方米/天 2178.7 2 夏季制冷负荷 KW 13600 3 冬季采暖负荷 KW 10890 4 电力总负荷 KVA 13500 5 煤气用量 立方米/天 1410  第二章 项目的建设意义 一、某某综合写字楼项目的建设，符合某某 市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤 海河是某某 的母亲河，是某某 独特的、标志性的宝贵资源。2002年10月，某某 市政府将“海河开发”列为城市发展的重