海口市海口湾1号建设可行性研究报告.doc

第一章 总论 1.1 项目名称 海口湾1号建设项目可行性研究报告 1.2 项目建设单位及建设单位简介 海南XX实业投资有限公司 1.3 可行性研究报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号： 1.4 可行性研究报告编制的主要依据 1、《海口市城市总体规划》（2005-2020）； 2、《滨海核心区海口湾控制性详细规划》； 3、《海口湾A2302地块修建性详细规划》； 4、《海口市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要》； 5、国家相关规范标准； 6、建设单位提供的意见、资料等； 7、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。 1.5 可行性研究的范围及主要内容 项目提出的背景、建设必要性、市场分析与预测、建设规模、建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、企业组织与劳动定员、项目实施进度建议、项目投资估算及资金筹措、财务评价等。 1.6 项目地址 项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为50930.65㎡，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。 项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。 项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。 1.7建设内容及规模本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、消防、区内道路、园林景观及绿化等。 本项目总用地面积50930.65m2，总建筑面积83852.4m2，其中计容面积54495.8m2，不计容面积（地下室）29356.6m2。酒店客房面积45757.1m2，包括L型连栋酒店公共区套房1栋、7层产权式客房4栋、3层总统计套房8栋，总客房数437间。酒店配套及其他面积8738.7m2，包括酒店大堂及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等。地下室面积29356.6m2，其中地下室人防面积2040.8m2。架空层面积（不计入建筑总面积）2376.11m2。 1.8 项目总投资及资金筹措 项目总投资59582.35万元。其中，酒店与公用工程固定资产投资27021.34万元，流动资金503.86万元；产权式房地产开发投资32057.16万元。 项目总投资59582.35万元，全部由建设单位自筹解决（其中销售滚动投入2650万元）。1.9 项目财务评价经计算分析得出： 1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。项目投资利润率高达257%。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。酒店正常经营时, 年收入高达14481万元，项目正常达产年税前利润总额为1423万元。 年均投资净利润率7.82%，税前财务内部收益率为65.59%，税前投资回收期为2.11年（含建设期），税后财务内部收益率为49.13%，税后投资回收期为2.24年（含建设期），均满足了基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。 从敏感性分析可以看出，投资增加10%，对项目的效益影响最大。其次是销售价格降低10%，对项目效益影响大。但即使在最不利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到55.21%，说明项目具有较强的抗风险能力。 综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。1.10 经济指标汇总表表1-2 经济指标汇总表 序号 项目 计量单位 数量 备注 1 项目总投资 万元 59582.35 2 销售收入 万元 3 销售税金及附加 万元 3.1 营业税及附加 万元 3.2 土地增值税 万元 3751.38 4 利润总额 万元 5 所得税 万元 6 财务内部收益率 65.59% 税前 7 财务净现值 万元 71299 税前 8 投资净利率 % 9 投资利税率 % 10 资本金利润率 % 11 投资回收期 年 2.税前 12 盈亏平衡点 % 13 项目建设期 年 1.11 结论及建议 1.11.1结论 1、项目建设将更有力推动海口旅游业和房地产业发展。为海南打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为改变城市面貌、促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居民生活、城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境等具有深远的意义。海南的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇——房地产发展现状、资源条件、市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。海