大芬油画广场项目专题研究报告.doc

佳兆业大芬油画广场项目专题研究报告 XX中原物业顾问有限公司 投资策划部 二00五年四月二十四日 目 录 第一章、项目说明 2 1.项目概况 2 2.委托方——佳兆业对项目发展的目标 2 3.本次报告研究要点的确定 2 4.本次报告研究范围的确定 2 5.本次报告技术路线的确定 2 第二章、项目市场发展研究 2 一、项目的初步研判 2 1.项目概括 2 2.项目可利用的亮点 2 3.项目可能存在的市场机会 2 4.项目可能存在的风险 2 二、油画产业对项目的影响分析 2 1.油画产业从业人员对项目的影响分析 2 2.油画产业吸引旅游及购物群体对项目的影响分析 2 5.油画产业与其他文化产业的融合对项目的影响分析 2 5.油画产业为项目带来的其他衍生机会分析 2 5.油画产业发展机会存在的风险因素分析 2 三、主题文化广场发展机会研究 2 1.主题文化广场发展概述 2 1.1国外主题文化广场发展概述 2 1.2国内主题文化广场发展概述 2 2.主题文化休闲广场发展模式研究 2 2.主题文化休闲广场发展模式研究 2 2.1主题地产分类（按盈利模式） 2 2.2经营核心式主题地产（广场）与居住地产的关系 2 3.主题文化休闲广场发展的影响因素分析 2 3.1推动因素分析 2 3.2决定因素分析 2 4.主题房地产经典案例 2 5.主题文化休闲广场与油画产业的结合分析 2 6.本项目文化休闲广场面临的风险分析 2 第三章、项目面临外部环境研究 2 1.项目投资宏观背景 2 1.1深圳市经济产业研究 2 1.1.1深圳宏观经济环境发展分析 2 1.1.2综合经济实力逐年提高 2 1.1.3二、三产业并重发展 2 1.1.4深圳市未来发展观测 2 1.2深圳市文化产业发展研究 2 1.3深圳市影响房地产市场的行业政策研究 2 1.3.1影响市场供应的因素 2 1.3.2 影响市场需求的因素： 2 1.3.3 2004年深圳市房地产市场宏观调控效果显著： 2 2.区域发展背景 2 2.1区域发展总体概述 2 2.1.1地理位置 2 2.1.2市政配套 2 2.1.3社会发展水平 2 2.1.4交通发达，但交通瓶颈严重 2 2.1.5缺乏大规模的商业、文化、娱乐区域 2 2.2区域规划发展概述 2 2.2.1区域发展战略定位 2 2.2.2区域城市发展规划 2 2.2.3区域产业发展规划 2 3.区域住宅市场发展研究 2 3.1近年布吉房地产住宅市场发展分析 2 3.1.1区域整体特点 2 3.1.2区域物业分布状况 2 3.1.3项目片区物业产品及客户特点 2 3.1.4同质化较严重，区域物业竞争白热化 2 3.1.5区域整体规划较差 2 3.2区域住宅市场供求分析 2 3.2.1 2004年区域住宅市场供应量分析 2 3.2.2布吉市场供求关系趋于平衡 2 3.3区域住宅市场价格分析 2 3.4区域住宅市场客户群体分析 2 3.5区域住宅市场辐射能力分析 2 3.6区域价格趋势预测分析 2 3.7区域住宅市场发展趋势分析 2 第四章、项目整体解析 2 1.项目地块解析 2 1.1项目地理位置 2 1.2项目基本指标 2 2.项目用地周边环境分析 2 2.1项目区位分析 2 2.2交通及市政配套 2 2.3项目周边生活配套 2 2.4项目地块景观分析 2 3.项目SWOT分析 2 3.1项目优势（Strength） 2 3.2项目劣势（Weakness） 2 3.3项目机会点（Opportunity） 2 3.4项目威胁点（Threaten） 2 第五章、项目面临竞争态势研究 2 1.大芬油画竞争态势研究 2 2.布吉住宅物业竞争态势研究 2 2.1布吉市场供应预测（2006年） 2 2.2项目住宅面临竞争环境分析 2 第六章、项目市场定位 2 1.项目定位 2 1.1项目物业定位 2 1.1.1商业定位 2 1.1.2休闲广场定位 2 1.1.3住宅定位 2 1.2项目客户定位 2 1.2.1油画商业客户定位： 2 1.2.2油画休闲广场的客户定位 2 1.2.3住宅客户定位 2 1.3项目价格定位 2 1.3.1定价的影响因素 2 1.3.2定价的基本原则 2 1.3.3项目住宅价格因素权重分析 2 1.3.4项目商业铺租价格预测 2 2.项目发展战略 2 2.1发展方向初步判断 2 2.2区域竞争分析 2 2.3总体发展战略 2 3.项目综合竞争力的提升分析 2 3.1对油画文化价值的提炼 2 3.2对景观资源的极大开发与利用 2 3.3实现楼盘的差异化 2 第七章、项目发展建议 2 1.油画功能板块市场吸纳量确定 2 1.1油画展示市场需求量测算 2 1.2油画拍卖交易市场需求量测算 2 1.