济南南丰某房地产项目立项定位报告终稿.doc

目 录 前 言 3 1、项目自身分析 4 1.1 项目区域形象分析 4 1.1.1 项目区域在济南市的位置及城市形象 4 1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象 5 1.1.3 项目区域在济南东部的位置和城市形象 5 1.2项目地块情况 6 1.3 S.W.O.T矩阵分析法 6 “SWOT”矩阵 8 1.4 物业优势及劣势分析 9 1.4.1 Strength优势分析 9 1.4.2 Weakness劣势分析 11 1.5 物业机会及威胁分析 13 1.5.1 Opportunity机会分析 13 1.5.2 Threat威胁分析 15 1.6各因素交叉分析 15 1.6.1 规避项目劣势的交叉分析 15 1.6.2 规避项目威胁的交叉分析 18 1.7 分析总结 19 2.项目定位 20 2.1市场定位 20 2.1.1市场定位的决定因素 20 2.1.2 市场最终定位 21 2.1.3 市场定位的支撑点 24 2.2目标市场（客户）定位 28 2.2.1目标市场构成分析 28 2.2.2目标市场需求特征分析 29 2.2.3目标市场（客户）结论 31 2.3形象定位 33 2.3.1形象诉求重点 33 2.3.2形象定位及支撑 36 2.3.3项目案名建议 37 2.3.4案名诠释 38 2.4价格定位 40 2.4.1定价原则 40 2.4.2定价方法 41 2.4.3定价策略 43 2.4.4最终价格定位 43 3.项目规划设计建议 53 3.1 整体规划思路 53 3.2平面布局建议及原因 53 3.2.1整体规划布局 53 3.2.2住宅规划设计建议 56 3.2.3公共建筑规划设计建议 57 3.2.4交通组织及停车设施规划建议 60 3.2.5 建筑类别配比 65 3.3建筑外观风格及园林建设建议 66 3.3.1建筑外观的风格建议 66 3.3.2小区园林建设建议 73 3.4户型面积选择及组合建议 88 3.4.1户型设计配比 89 3.4.2户型设计特色建议 93 3.4.3户型结构面积 100 3.4.4优秀户型推荐 101 3.4.5地下室设置建议 110 3.5配套设施规划建议 110 3.5.1 楼宇配套设施建议 110 3.5.2 项目公共建筑布局 117 3.5.3 商业配套建议 132 3.6物业管理 135 3.6.1区域市场物业管理情况 135 3.6.2物业管理建议 137 3.6.3物业管理服务内容建议 138 3.6.4物业管理费建议 140 3.7 项目智能化建议 142 3.7.1 住宅项目智能化建议 142 3.7.2写字楼及公寓智能化 145 3.8项目车位配置建议 148 3.8.1产权车位与使用权车位比较 148 3.8.2项目车位配比数量 149 3.8.3 项目车位面积大小建议 151 3.9项目整体开发策略 151 3.9.1开发时序 152 3.9.2 项目各期开发量建议 153 结 束 语 154  前 言 本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。1、项目自身分析 1.1 项目区域形象分析 1.1.1 项目区域在济南市的位置及城市形象 1.1.1.1 项目区域在济南市的位置 项目区域位于济南市东南部，二环东路以东，属于东部新城区域。项目附近的市政建设相对落后，配套设施不够完善。但项目区域距离城市繁华区较近，且济南人素有“住东不住西”的传统居住观念，项目区域位置和城市形象较西部和北部好的多，是济南人首选的居住区域，对项目的定位和后期宣传推广会具有很大的利好作用。 1.1.1.2 项目区域在济南市的城市形象 在济南城市规划发展中，济南二环东路以东，太辛河以西区域为济南的东部新城区。项目地处东部新城与主城区交界处，西部近邻以千佛山为首的南部旅游风景区，奠定了济南人对该区域良好的心理定位，符合“住南不住北，住东不住西”居住习惯。 项目区域在济南城市居住区域中凭借其良好的自然环境、便捷的交通和近城市繁华区域的良好区位，成为济南的富人居住区和最适宜居住的区域之一。 1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象 经十路作为一条整合了交通功能、景观功能、城市经济发展动脉等功能的分段多功能城市主干道，是一扇更新城市环境、代表城市形象的对外窗口；更是一座整合城市功能、提升城市价值的战略桥梁。 项目地处经十东路西端，西近二环东路，作为经十东路的西龙头地位，是外地从东面进入济南城区的咽喉要道，既是济南对外