房地产开发项目可行性研究.ppt

7.1可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 在房地产开发项目投资决策前，论证项目目标实现可能性的科学方法。 减少/避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 1.申请项目核准的依据 2.项目投资决策的依据 3.筹集建设资金的依据 4.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 5.下阶段规划设计工作的依据 三、可行性研究的工作阶段 投资机 会研究 初步可 行性研究 详细可 行性研究 项目评估与决策 四、可行性研究的内容 1.项目概况 2.开发项目用地现状调查 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案的选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构和管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议 7.2房地产开发项目投资与收入估算 一、投资估算 1.土地费用（征收补偿费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费） 2.勘察设计和前期工程费（项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用） 3.房屋开发费（建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 4.其他工程费（临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、工程质量监督费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用） 7.2房地产开发项目投资与收入估算 一、投资估算 5.开发期间税费（房产税、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等） 6.管理费用（管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、职工教育经费、社会保险费、业务招待费等） 7.销售费用（销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费等） 8.财务费用（借款或债券的利息、金融机构手续费等） 9.不可预见费 资金使用计划 二、收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。 1.租售方案 2.租售价格 3.租售收入 4.收款方式 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 … n 1 销售收入 1.1 1.2 1.3 可销售面积（㎡） 单位售价（元/㎡） 销售比例（%） 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 出租收入与经营税金估算表 单位：万元 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 … n 1 租金收入 1.1 1.2 1.3 出租面积（㎡） 单位租金（元/㎡） 出租率（%） 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 3 净转售收入 3.1 3.2 3.3 转售价格 转售成本 转售税金 三、资金筹措 投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 项目总投资 1.1 1.2 开发建设投资 经营资金 2 资金筹措 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 资本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 7.3房地产开发项目的财务报表 一、基本报表→（一）现金流量表 反应房地产项目开发经营期内各期的现金流入和流出，用以计算各动态和静态评价指标。 项目投资现金流量表——以全部投资作为计算基础，用以考察全部投资的盈利能力。 资本金现金流量表——以投资者的出资额作为计算基础，用以考察资本金的盈利能力。 ①项目投资现金流量表 单位：万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 现金流入 1.1 1.2 1.3 …… 销售收入 租金收入 自营收入 …… 2 现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 …… 开发建设投资 运营资金 运营费用 营业税及附加 …… 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值（ic=10%） 6 累计净现值 ②资本金现金流量表 单位：万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 现金流入 1.1 1.2 1.3 …… 销售收入 长期借款 短期借款 …… 2 现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 …… 开发建设投资 运营费用 营业税及附加 借款本金偿还 借款利息支付 …… 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值（ic=10%） 6 累计净现值 一、基本报表→（二）财务计划现金流量表 反应房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 财务计划现金流量表 单位：万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 资金来源 1.1 1.2 1.3 1.4