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第六章 零售地點選擇 零售地點選擇 學習目標 零售地點選擇的決策過程 商業區域的種類與特性 評估零售地點的技術 購買、自建或是承租店面？ 發展零售據點網路 零售地點選擇的決策過程 零售地點決策過程 評估不同地理區域的居民特徵及商店特性。 是否要設立一家單獨存在的商店、或將商店設在未規劃的商業區域或者規劃過的商業區域／購物中心。 決定是否要買、蓋房子或租店面於單獨設店的地段、未規劃商業區域或規劃過的商業區域／購物中心。 分析是否要發展零售據點網路。 商業區域的種類與特性 商業區域的種類 單獨存在性商店(free standing) 自然形成的、未經規劃的商業區域。 規劃過的商業區域及購物中心，或在捷運站出入口設立的規劃過的購物中心。(planned business district / shopping malls) 單獨存在性商店之優點 沒有競爭 租金成本低 營運上享有彈性，調整自由度大 單獨存在性商店之缺點 剛開店時較難吸引顧客來店； 顧客可能不願長途跑來，只逛一家店，而無其他選擇，缺乏聚集顧客的經濟規模； 未規劃性商業區域 中央商業區域 次要商業區域 鄰里型商業區域 條狀商店街 中央商業區域 中央商業區域(Central Business District, CBD) ，或稱為鬧區(Downtown)，往往是一個城市零售業早期發展的重心，有大量的辦公室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂設施，相當多樣化。 例如: 中國深圳市中央商業區域， 包括深圳書城、少年宮、演藝廳、購物公園、深圳市政府及資訊大樓等。 次要商業區域 次要商業區域(Secondary Business District, SBD)係指兩條大道交叉點鄰近的商業範圍，通常一個城市有數個次要商業區域，如台北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多商業區域。 鄰里型商業區域 鄰里型商業區域(Neighborhood Business District, NBD)係指未規劃的購物區域，提供社區居民服務與便利的購物環境，如台北市民生社區大圓環及高雄市尖美商業區域。 條狀商店街 條狀商店街(String)在台灣住商混合的環境下相當多，只要馬路夠寬，交通便利，則極可能集結成市，由販賣同類或不同類的商品聚集在一起，如台南市及永康市的中華東路 。 規劃性商業區域／購物中心(Planned Business District／Shopping Malls) 規劃性購物中心係指一組建築物、一致的商業機構座落同一地點，商店種類平衡，由統一單位來管理或擁有，外面並設有停車場。通常是重新規劃及建立。 例如位於桃園縣的台茂及大江購物中心，台北的京華城與微風廣場。 購物中心類型 購物中心依其規模大小及商圈設定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間 : 鄰里型購物中心(Neighborhood Shopping Center) 、 社區購物中心(Community Shopping Center) 、 區域性購物中心(Regional Shopping Center) 、 工廠直銷型量販式購物中心(Outlet Shopping Center) 、 超大型購物中心(Mega Mall) 。 規劃過的購物中心之優點 產品種類規劃良好及商店型態達到平衡 郊區人口不斷地增長； 一次購足； 合作規劃及分攤成本； 特有的購物中心形象； 消費者流量極大化； 規劃過的購物中心之優點 道路近便性佳，且有足夠的停車場； 鬧區購物的衰退； 較中央商業區的租金低； 流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年次文化，有人戲稱這些青少年為購物中心老鼠(Shopping Mall Rats)。 規劃過的購物中心之缺點 個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規劃之下，營運時間及商店組合已事先規劃好，受到限制，可能無法隨心所欲，且開設新店與結束營業需經過購物中心管理公司核准； 往往比單獨存在的商店租金高； 顧客對購物活動的厭倦； 規劃過的購物中心之缺點 購物中心內競爭激烈：同樣的商店，會彼此競爭相當激烈； 受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大及促銷能力強，其他小專門店，會受強勢商店支配。 關鍵名詞 購物中心 (shopping center, shopping mall)——統一夢時代購物中心 購物商場 – 香港又一城購物商場 購物廣場(shopping plaza)——香港太古廣場 購物商城 購物商廈 購物公園 評估零售地點的技術 評估零售地點的技術 評估零售地點特徵及其銷售潛能的方法包括：經驗法則法(Rule of Thumb)、檢核表法(Checklist Method)、類比法(The Analog Method)及迴歸分析法(The Regression Analysis Method)。 經驗法則 經