大明宫商业城项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总论 2 1.1项目概况 2 1.2资金筹措与融资方式 2 1.3项目进行可行性研究的依据 2 1.4项目的实施进度安排 3 1.5主要技术经济指标 3 第二章 市场分析 5 2.1 西安市商业物业市场分析 5 2.2西安建材市场现状分析 8 2.3项目所在区域商业物业市场分析 12 2.3.1市场需求分析 12 2.3.2市场供给分析 19 2.4 SWOT分析 20 2.4.1优势 20 2.4.2劣势 20 2.4.3机遇 21 2.4.4威胁 22 2.5项目初步定位 22 2.6小结及建议 23 第三章 项目的实施进度安排 25 3.1项目前期工作安排 25 3.2项目建设阶段计划安排 25 3.2.1 项目进度安排的依据 25 3.2.2进度安排原则 25 3.2.3分阶段开发的原因与目的 26 3.2.4项目实施的进度计划 26 第四章 项目总投资估算与资金筹措 28 4.1 项目总投资估算的依据 28 4.2 项目总投资估算的原则 28 4.3 项目总投资估算 29 4.4 资金筹措与融资方式 31 第五章 财务评价 34 5.1财务评价基础数据的测算 34 5.2盈利能力分析 34 5.2.1静态盈利能力分析 34 5.2.2动态盈利能力分析 35 5.3清偿能力分析 36 5.4评价结论 36 第六章 不确定分析 37 6.1盈亏平衡分析 37 6.2 敏感性分析 38 第七章 结论及建议 41 7.1结论 41 7.2建议 42 第一章 总论 1.1项目概况 本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。 1.2资金筹措与融资方式 本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。 1.3项目进行可行性研究的依据 （1）委托方提供的有关书面材料； （2）本项目总体规划设计方案； （3）《城市居住区规划设计规范》； （4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999）； （5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）； （6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》； （7）类似工程的相关造价费用水平。 （8）项目投资估算所得到的数据； （9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。 1.4项目的实施进度安排 在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。 本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。 1.5主要技术经济指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。 表1.1 主要财务数据及评价指标表 序号 名称 单位 值 一 财务数据 1 总投资 万元 151637.86 2 总销售收入 万元 234570 3 销售税金及附加 万元 12901 4 利润总额 万元 62994 5 所得税 万元 15748 6 税后利润 万元 47245 二 财务评价指标 1 项目财务净现值 万元 13244.84 2 项目内部收益率 20.72% 3 静态投资回收期 年 4.01 4 动态投资回收期 年 4.40 5 资本金财务净现值 万元 13926.74 6 资本金内部收益率 21.79% 7 借款偿还期 年 2.71 8 盈亏平衡点 74% 第二章 市场分析 2.1 西安市商业物业市场分析 （一）商业概况 目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然