房地产项目可行性研究报告9.doc

房地产项目可行性研究报告 二O O八年六月 目录 调查人员声明 1 第一部分 项目总论 2 1.1项目背景 2 1.2项目概况 3 1.3可行性研究报告编制依据 7 1.4可行性研究结论及建议 7 第二部分 市场研究 9 2.1宏观环境分析 9 2.2全国房地产行业发展分析 9 2.3本市房地产市场分析 9 2.4板块市场分析 11 2.5项目拟定位方案 13 第三部分 项目开发方案 15 3.1项目地块特性与价值分析 15 3.2规划设计分析 16 3.3产品设计建议 17 3.4项目实施进度 21 3.5营销方案 22 3.6机构设置 23 3.7合作方式及条件 24 第四部分 投资估算与融资方案 25 4.1投资估算 25 4.2融资方案 33 第五部分 财务评价 36 5.1财务评价基础数据与参数选取 36 5.2财务评价（方案1） 36 5.3财务评价（方案2） 38 5.4财务评价结论 38 第六部分 不确定性分析 40 6.1盈亏平衡分析 40 6.2敏感性分析 41 6.3风险分析 42 第七部分 综合评价 44 7.1社会评价（定性） 44 7.2环境评价（影响及对策） 44 7.3公司资源匹配分析 44 第八部分 研究结论与建议 45 8.1结论 45 8.2建议 45 第九部分 附录 46 9.1附件 46 9.2附表 46 9.3附图： 47 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、 形成意见和结论。 4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分 项目总论 1.1项目背景 多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是XX，一个有着一千八百年历史的山水名城。　　优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。　　而按照目前XX房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。　展望未来，随着XX“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，XX现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭一体化和“一点一线” 区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；XX市国家生物医药科技园。 湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一； XX市政府重点建设的十大标志工程之一。 随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了XX市、XX市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。 园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。为XX的经济又好又快发展做出贡献。 1.1.1项目所在区域发展情况 项目位于XX国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离XX市35公里，距黄花机场18公里，距离XX市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，XX自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、XX市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为XX国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产