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我国房地产抵押法律制度中的司法制度 　　随着我国经济的发展，房地产抵押业务越来越多。无论是企业还是个人，都越来越多的采用房地产抵押的方式向银行贷款。通过房地产抵押，企业和消费者可以解决资金短缺问题，还可以在新的领域扩展金融业务。房地产抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。但是，房地产抵押过程中存在很多问题，除了企业或个人不按法定程序办理抵押登记手续、金融机构审查不严、评估机构超值评估等因素外，房地产抵押还存在着法律制度方面的问题。我国当前消费者商品房所有权与贷款抵押权产生冲突，现行的房地产登记制度明确了所登记权利的形式关系，但是没有明确权利之间的实体关系。这一制度性的缺陷为房地产抵押带来负面影响，不利于房地产抵押的良性发展。本文概述了我国现行的房地产抵押法律制度，分析了我国房地产抵押制度的缺陷，并为健全我国房地产抵押制度提出了有益的建议。 　　一、我国现行的房地产抵押法律制度 　　(一)房地产抵押的概念 　　抵押制度起源于罗马法中的担保制度，它经历了从信托到抵押的发展过程。抵押制度己成为现代各国法律制度中必不可少的内容。但是关于抵押的定义，学者间还有争议。有的学者认为，抵押是抵押人在不转移财产占有权，而以财产作为自己或他人的债务担保。当债务人没有按照约定偿还债务时，债务权人有权以抵押物折价清偿受抵押担保的债权。 　　我国《城市房地产管理法》与《担保法》对抵押和房地产抵押做了以下定义:所谓房地产抵押是指债务人或第三人将其所有或经营管理的合法的房地产以不转移占有的方式向债权提供债务履行担保，设定不动产抵押权的行为。当债务人逾期不履行债务时，债权人享有以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿的权利。 　　(二)房地产抵押的分类 　　1.按照房产和房产区别对待，可以将房地产抵押分为上地使用权抵押和房屋抵押。关于上地使用权抵押，我国的房地产开发用地限于国有上地使用权，而上地使用权抵押只限于国有上地使用权。我国《房地产管理法》规定，以划归方式获得上地使用权转让房地产时，受让方应该办理上地使用权出让手续，并按照国家相关规定缴纳上地使用权出让金。因此，划拨上地使用权不能单独抵押。关于房屋抵押，房屋抵押在严格意义上指债务人或第三人以自己所有或经营管理的房屋为抵押作清偿债务的担保。在房屋抵押中，根据房屋的物理形态，一般将房屋划分为己建房屋和在建房屋。虽然房产是一项典型的不动产，房屋所用人应该通过登记公示其物权，并领取房屋产权证书，也就是人们所说的所有权凭证。然而在实践中，我们很难保证所有己建房屋都能在完工时领取到房屋产权证明。那么在房地产抵押中，那些己建却没有领取合法产权的房屋与那些正在建设中的房屋是否能够进行房地产抵押，这自然是法律没有解决的问题。 　　2.按房地产抵押用途分类。根据房地产不同的用途，我们可以将房地产抵押分为用于房地产开发建设筹资的房地产贷款抵押、用于商品房购置的商品房贷款抵押、职工住房贷款抵押，以及一些用于商业信用、合同担保等的一般贷款抵押。 　　3.按照设定抵押的房地产所有权状态分类。根据房地产所有权状态，一般将房地产抵押分为完整产权抵押、房地产期权抵押与有限产权房地产期权抵押。完全产权抵押即客户抵押财产为己取得的法定产权的房产，或者为现购的己建并符合销售条件但未领产权证的商品房。房地产期权抵押是以房地产在建的房地产期权抵押或者以当事人预购商品房的期权抵押。有限产权房地产抵押包括划拨上地房地产、以成本价购买的公有住房以及部分产权房。但是这些房地产抵押人在设押时必须受原有约定或法则的限制。 　　4.按照抵押房地产所有权是否转移分类。按照抵押房地产所有权是否转移，一般可以把房地产抵押分为房地产抵押和房地产按揭。房地产抵押指以房地产抵押，在抵押过程中，既不转移所有权，也不转移占有。而房地产按揭以不转移占有方式将自己所有购房的权利转移至按揭权人，以此为购房贷款做担保，而按揭人应该在按揭期内分期偿还本息。按揭权人在抵押中并不占有按揭标地房产的所有权，而只是占管其物业地契文件，等按揭人清偿贷款后，按揭权人则将地契文件还给按揭人。近年来，按揭这种方式在房地产抵押中大量运用，但是法律却没有给出一个明确的规定与解释。 　　(三)房地产抵押的法律特征 　　房地产抵押作为担保法律制度中典型的物的担保，它不仅具有一般抵押法律特征和基本特点，它还具有自己独特的法律特点。 　　1.房地产抵押权的标的物，即房地产抵押法律中抵押财产是房地产及具有房地产权物质的期权，并以完善产权证明的房地产作为抵押财产设定抵押。然而在房建工程或预售商品房设定“抵押贷款”时，抵押贷款在法律上是什么性质呢?关于这一点，法律并没有明确的规定