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房地产开发与经营 土地储备和一级开发项目的类别及含义： -按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。 -按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。 -按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。 * * 第4章 房地产项目及项目定位 本章内容提要 随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。 重点问题 土地储备和一级开发项目类别及含义 房地产综合开发项目的含义与类型 房地产转让项目特点、流程和税费 房地产项目定位的含义、原则、流程及方法 4.1 土地储备和一级开发项目 4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。 4.1 土地储备和一级开发项目 4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 4.1 土地储备和一级开发项目 其他费用。 贷款利息； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 市政基础设施建设有关费用； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 征地、拆迁补偿费及有关税费； 4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 土地储备和一级开发项目的成本： 4.1 土地储备和一级开发项目 4.1.2 一般土地储备和一级开发项目 地方土地储备和一级开发项目概述 地方土地储备和一级开发项目的一般程序 地方土地储备和一级开发项目的管理机构 4.1 土地储备和一级开发项目 4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目 央产土地储备和一级开发项目概述 央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。这里所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。 央产土地储备和一级开发项目的一般程序 央产土地储备和一级开发项目的管理机构 央产土地储备和一级开发项目 4.1 土地储备和一级开发项目 4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目 军产土地储备和一级开发项目概述 军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。 军产土地储备和一级开发项目的一般程序 军产土地储备和一级开发项目的管理机构 军产土地储备和一级开发项目 4.2 房地产综合开发项目 4.2.1 房地产综合开发项目的含义与类型 房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 房地产综合开发项目的类别 按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。 按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。 房地产综合开发项目的含义 在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。 4.2 房地产综合开发项目 旅游住宅房地产项目。 别墅开发项目； 廉租房开发项目； 经济适用房开发项目； 限价商品房开发项目； 普通商品住房开发项目； 4.2.2 住宅房地产开发项目 4.2 房地产综合开发项目 商业用房项目。 旅游房地产开发项目； 酒店式公寓类住宅开发项目； 写字楼房地产开发项目； 4.2.3 商用房地产开发项目 4.2 房地产综合开发项目 综合运作模式。 工业地产商模式； 主体企业引导模式； 工业