房地产企业所得税难点解析.pptVIP

A企业的所得税处理： 2007年度，可在税前扣除的广告费支出限额为96万元（1200×8%=96），应当结转以后年度扣除的广告费为34万元（130-96=34），当年应当调整增加应纳税所得额34万元。 2008年度，可在税前扣除的广告费支出限额为150万元（1000×15%=150），当年实际发生的广告费支出为120万元，以前年度结转至本年的广告费为34万元，当年实际可在税前扣除的广告费为150万元，应当调整减少应纳税所得额30万元（120-150=-30），可结转以后年度税前扣除的广告费为4万元（34-30=4）。 2009年度，可在税前扣除的广告费支出限额为120万元（800×15%=120），当年实际发生的广告费支出为110万元，以前年度结转至本年的广告费为4万元，当年实际可在税前扣除的广告费为114万元，应当调整减少应纳税所得额4万元。 四、业务招待费的税前扣除 《企业所得税法实施条例》 第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 国税发[2009]31号：　第六条? 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 例4-4：某房地产开发企业2010年的主营业务收入为30000万元，其他业务收入为500万元。当年预收房款20000元，结转主营业务收入的预收房款16000万元，退回预收房款150万元。当年实际计入管理费用的业务招待费220万元。 当年计算业务招待费扣除限额的销售（营业）收入净额 =30000+500+（20000-16000-150）=34350万元 业务招待费税前扣除限额 按照销售收入的5‰计算:34350×5‰=171.75万元 按照实际发生额的60%计算：220×60%=132万元 当年可在税前扣除的业务招待费为132万元，应作纳税调整的业务招待费为88万元（220-132=88） 五、其他费用的税前扣除规定 1、国家无偿收回土地使用权而形成的损失（第二十二条） 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除 注意事项： 1、国家无偿收回土地使用权而形成的损失，指企业因逾期未开发土地等原因，被国家无偿收回土地而形成的损失。 2、企业发生的资产损失，按照国家税务总局公告2011年第25号的规定在税前扣除。 2、开发产品整体报废而形成的损失（第二十三条） 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 注意事项： 1、开发产品整体报废或毁损，指开发产品由于质量等原因而整体报废或毁损。 2、开发产品整体报废或毁损，其净损失按照财产损失的有关规定在企业所得税前扣除。（报税务机关批准） 3、净损失，指报废开发产品的账面价值扣除残值、扣除赔款等后的余额。 4、开发产品部分报废或毁损，其损失应当计入未报废开发产品的成本，随未报废开发产品的销售在税前扣除。 例4-5：某开发商开发的某楼盘，由于质量原因整体报废，报废楼盘的成本为3000万元。 情形1：该楼盘继续开发。 会计处理：应当将报废楼盘的损失，计入继续开发楼盘的成本。会计可不作账务处理。 所得税处理：应当将损失部分的成本计入继续开发楼盘的计税成本，在继续开发的楼盘销售后在税前扣除。（二十三条应当不是指该种情形） 情形2：该楼盘不再开发。 会计处理：应当将报废楼盘的损失，作为营业外支出中的非常损失处理。 借：营业外支出 3000 贷：开发成本 3000 所得税处理：损失部分按照税法规定在税前扣除。（二十三条应当指该种情形） 六、房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题 国家税务总局公告2010年第29号： 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：　　一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应