成都伊甸锦江房地产项目可行性研究报告.doc

万事兴实业?伊甸锦江项目 ——可行性分析报告 审批： 审核： 编制： 成都全程机构 目 录 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目概要 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目建设必要性 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。市场前景预测 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。建设内容及规模 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。投资估算及资金筹措 第一章 项目概要 一、项目名称：伊甸锦江 二、建设地点：成都市福字街 三、项目性质：1-3层为配套商业设施、4-33层为高层住宅 四、项目业主简介 （一）业主名称：四川成都万事兴实业有限公司 （二）法人代表：经营范围：房地产开发经营等 五、编制依据及主要研究范围 我公司受成都公司 住宅建筑面积 110976平方米 商业建筑面积 10900平方米 住宅平均层数 33层 架空面积 370平方米 物管用房面积 200平方米 地下部分面积 29050平方米 容积率 7.8 绿地率 42.5% （五）物业管理 本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。 （六）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划 售价估算 根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为18000元/平方米（均价）。 投资估算 本项目动态总投资94304万元，其中前期工程费3040.81万元，建安工程费27109.92万元，基础设施建设费2499.56万元，营业税+预征土地增值税：8562.77万元。 （七）财务评价 项目建成后可累计实现利润19867万元，投资利润率21.07%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。 （八）结论与建议 伊甸锦江项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。 项目建设的必要性 国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘 成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。 国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的望江片区、二环内绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。 消费者呼唤品质楼盘 近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2006年城市居民人均收入12789元。金融机构存款5485.3亿元。城市居民水平持续攀高。 　　同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。 城市的合理规划，需要品质大盘共同造势 锦江片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。华润集团(翡翠城，1245亩)、瑞升集团（南光项目，160亩）、中置置业（原一汽制造厂, 300多亩）、水井坊（蓉上坊，61亩）……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。 第三章 市场前景预测 一、成都房地产2007年整体发展情况 2007