成都贵通映月湾可行性研究报告.doc

“贵通?映月湾”项目 可行性研究报告 目 录 一．总论 7 1.1 项目背景 7 1.1.1项目暂定名称 7 1.1.2项目公司简介 7 1.1.3可行性研究报告编制依据 7 1.2 项目概况 8 1.2.1总体定位 8 1.2.2拟建地点 8 1.2.3主要技术经济指标 8 1.2.4项目建设条件 9 1.2.5项目投入总资金及效益情况 9 二．宏观投资环境分析 11 2.1 成都市宏观环境 11 2.2 成都城市发展方向及格局 16 2.3 成都市房地产发展现状分析 18 2.4 近期重要政策解读 23 三．项目所在区域概况 27 3.1 区域发展背景 27 3.2 双流县区域概况 27 3.3 双流国际新城发展规划 28 3.3.1双流国际新城功能定位 29 3.3.2双流国际新城空间结构 30 3.3.3双流国际新城交通规划 31 四．项目所在区域房地产市场分析 33 4.1房地产市场概况 33 4.2土地市场情况 35 4.3区域住宅市场现状调查 35 4.3.1住宅产品供应情况 36 4.3.2住宅产品需求情况 36 4.3.3住宅产品价格情况 36 4.3.4 客群分析 37 4.3.5项目规模 38 4.3.6 户型区间 39 4.3.7 容积率 40 4.3.8典型楼盘户型配比分析 40 4.3.9 典型楼盘分析 41 4.4 项目所在地商业地产市场现状调研 51 4.4.1 东升商业发展特征分析 51 4.4.2 项目所在地商业情况调研及分析 53 五．项目定位分析 59 5.1项目开发条件 59 5.2项目SWOT分析 63 5.3 项目发展策略分析 68 5.3.1 项目可选择的发展方向 68 5.3.2 方案一描述分析 68 5.3.3 方案二描述分析 72 5.3.4 方案三描述分析 75 5.3.5 项目发展策略建议 77 5.4项目定位 77 5.4.1 项目总体定位 77 5.4.2 产品类型定位 78 5.5住宅部分定位 79 5.5.1 项目指标分析 79 5.5.2 目标客群定位 80 5.5.3 户型设计 85 5.5.4 价格定位 94 5.6商业部分定位 96 5.6.1 总体档次定位 96 5.6.2 商业形态SWOT分析 96 5.6.3 建筑形态定位 98 5.6.4 业态定位 99 5.6.5 产品建议 99 5.6.6 价格定位 100 六．项目规划设计建议 102 6.1 项目总平规划设计 102 6.2 项目配套物业功能设计 105 6.3 项目立面及风格设计 105 6.4 项目景观设计 106 七．投资效益财务分析 109 7.1项目主要技术指标 109 7.2项目投资概算 109 7.3项目收益测算 112 7.4项目盈利能力分析 112 7.5不确定性分析 114 7.5.1敏感性分析 114 7.5.2盈亏平衡分析 115 八．风险与不可行性研究 116 8.1系统性风险 116 8.1.1国家宏观调控风险 116 8.1.2环境风险 118 8.1.3自然风险 119 8.2非系统风险 119 8.2.1竞争风险 119 8.2.2价格定位风险 120 8.2.3市场需求风险 120 8.3针对性建议 120 九．结论 122 一．总论 1.1 项目背景 1.1.1项目暂定名称 1.1.2项目公司简介 四川贵通建设集团有限公司组建于一九八五年，于2000年11月经省工商行政管理局批准升格为“四川贵通建设集团有限公司”。2000年8月其质量体系通过ISO9002：1994国际质量认证，2003年4月率先通过ISO9001：2000国际质量认证，2005年6月通过三峡认证中心ISO9001：2000、ISO1400和OHSAS18001三体系整合认证。公司为房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业，可承担40层及以下各类跨度的房屋建筑工程、高度240米及以下的构建物、建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。同时具有公路工程施工总承包贰级资质、市政公用工程施工总承包贰级资质、建筑装修装饰专业承包贰级资质、建筑幕墙工程专业承包贰级资质和金属门窗工程专业承包贰级资质与房地产开发贰级资质。行业涉及房屋建筑、公路工程、房地产开发、园林绿化、建工建材、机具租赁、生物制药、建设投资，形成了一条龙服务的总承包体系和有序发展的多元化结构。 1.1.3可行性研究报告编制依据 ① 双流县人民政府与四川贵通建设集团有限公司签订的用地协议 ② 双流县规划管理局规划设计条件通知书 ③ 国家制定颁布的有关法规条例 ④ 本项目地块的基本建设条