金香林小区房地产开发项目可行性研究报告.doc

重庆金鞍物业发展有限公司 金香林小区房地产开发项目 可行性研究报告 2007年1月 目 录 第一章 总 论……………………………………………………………….2 一、项目概况 二、业主简介 三、项目内容、规模 四、编制依据 五、主要技术经济指标 六、报告主要结论 第二章 市场预测与分析…………………………………………………….6 一、重庆市房地产市场简析 二、区域房地产市场分析 三、 区域（渝北区、江北区、北部新区）房地产发展状况 四、本项目相近类型重点竞争楼盘住宅产品分析 第三章 项目定位与营销策略………………………………………………..23 一、项目定位 二、营销策略： 第四章 项目总体规划……………………………………………………….26 一、功能划分及面积指标 二、项目选址及建设条件 第五章 项目建设进度及销售计划…………………………………………….28 一、工程建设进度计划 二、项目销售计划 第六章 投资估算及资金筹措计划…………………………………………..29 一、投资估算 二、资金筹措及使用 第七章 经济效益评价………………………………………………………….30 一、基本假设前提 二、评价原则 三、基础数据 四、财务分析与评价 五、不确定性分析 六、社会效益评价 第八章 结论及建议…………………………………………………………..36 第一章 总 论 一、项目概况 项目名称：金香林小区 项目业主：重庆金鞍物业发展有限公司 设计单位：重庆市钢铁设计院 项目性质：住宅物业（小区配套商业） 项目地址：重庆市渝北区回兴兴科大道 申报时间：2005年 二、业主简介 重庆金鞍物业发展有限公司成立于一九九八年，具有较强的资金实力。公司注册资本2000万元，实收资本2000万元，分别由邓勇出资294万元，任毅平294万元，龚敏出资1020万元，邓红出资392万元组建。重庆金鞍物业发展有限公司成功开发了“金鞍花园经济适用房住宅小区”总开发面积3?.4万平方米，是渝北两路首家经济适用房住房工程，在渝北两路地区属于有一定规模和影响的花园住宅小区，房屋销售喜人，至今已售房比例占建成房屋的90%以上。公司通过建设金鞍花园积累了城市住宅小区的开发经验，并创出了金鞍花园品牌效应，在渝北房地产市场站稳了脚，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快发展。截至到2006年12月31日，公司总资产13155万元，其中流动资产13088万元。负债总额8518万元，其中流动负债4518万元，无银行借款。2006年实现销售收入11406万元，利润总额1450万元，净利润1187万元。 金鞍公司现有员工65名，其中本科以上学历34人，大专以上学历28人，拥有高级职称员工6名，中级职称员工14名，分别来自同专业领域，拥有合理的人力资源配置。法定代表人邓勇，性别男，大学文化，41岁，具有丰富的管理经验，现任公司董事长职务。公司在邓勇的带领下，逐渐建立的完善的法人治理结构和科学的经营管理方法，并促使公司制度建设日臻完善。 三、项目内容、规模 1、内容：金香林小区包括住宅、小区配套商业、会所、车库、幼儿园及配套设施用房。 2、建设规模：地块面积133134㎡，总建筑面积226951㎡，容积率2.0其中：商业6300㎡，住宅202654㎡，会所516㎡，车库12500㎡，幼儿园1900㎡，物管及设备房2130㎡。 四、编制依据 计委立项文件 国有土地使用证 工程投资估算按《重庆市九九建筑定额及安装工程定额》估算，工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取； 国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》； 中国国际工程咨询公司1998年编著《投资项目经济咨询评估指南》； 委托方提供的相关资料； 项目地1：500地形图 项目规划方案平面图 《“金香林”总体策划方案》 10 重庆市空港工业园区 号地块地质勘探资料； 11 重庆市统计局统计快讯 五、主要技术经济指标 表1—1 主要技术经济指标 项目 指标 总用地面积（平方米） 199.7亩（133134㎡） 净用地面积（平方米） 169.3亩（112867㎡） 总建筑面积（平方米） 22.69万㎡ 其中：商业（平方米） 6300㎡ 住宅（平方米） 202654㎡ 会所（平方米） 516㎡ 车库（平方米） 12500㎡ 幼儿园（平方米） 1900㎡ 物管房、设备房（平方米） 2130㎡ 其他建筑（平方米） 有无还建 还建（平方米） 建筑密度 32% 绿化率 36% 绿地率 25% 容积率 2.0 房屋总套数 1935 其中：住宅 1785 商业 150 其他建筑 总