绵阳国际广场项目可行性研究报告.doc

二〇一二年十一月 第一部份　项目的整体分析 第一章　　总　　论 一、项目概况 1、项目名称：国际商业广场 2、建设单位： 3、建设地点：绵阳市涪城路1 -11号 4、项目总占地面积：9,969.26 平方米 5、项目总建筑面积：107,790平方米。 本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。其中： （1）、商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米 （2）、酒店建筑面积：33,420平方米 （3）、地上商业面积：21,080平方米 （4）、地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。 6、总投资：49,800万元。 二、编制依据 1、国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》 2、《投资项目可行性研究指南》 3、《建设项目经济评价方法与参数》 4、《投资项目经济咨询评估指南》 5、《绵阳市城市总体规划》 6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准 三、编制范围 本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。 四、总体建设规划方案 １、指导思想 建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。从空间上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合，为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。 2、规划设计原则 坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效益、经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。 3、项目定位 以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理设计、择优定案，节约成本、提高效率。高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。 第二章　项目提出的背景 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积20249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。其中绵阳市区面积约100平方公里左右。全市按地貌主要类型：山区占61%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%公交线路80余条，总长2300公里的公交线路，南北贯通、东西纵横、城乡连接城在山水间，人在画廊行 绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重视 “天理”， 注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着东旗西，南蛇北龟与山形如斗，襟带三川之称，涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇，所形成的三江水面达5.05平方公里，较之于杭州西湖还大一平方公里左右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动气候特点绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95～115天；春、夏季次，为81～91天和82～118天；秋季最短，为71～76天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70％以上，因而终年湿润。绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.2～27.2，历年极端最高气温，除盐亭为39.5和梓潼为38.9外，其余各地在36.1～37.7之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.9～6.2绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。其分布特点是：南北少，中部多；东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334.7mm绵阳城区24小时极端降雨量为234.7mm全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。 预售项目 预售建筑面积 （万平方米） 2008年 77个 153.37 2009年 102个 260.56 2010年 128个 300 2011年10月末 114个 219.89 四、绵阳房地产市场交易情况分析 （一）、成交放量，成倍增长 2010年，绵阳商品房成交备案15,540套，环比增长143%，成交面积1,537,509.81平方米，环比增长146%，创历史新高。 2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍，比之前的2008年超出一倍多。分析原因： 一是政策利好原因。2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以