天津市xx花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目可行性研究报告.doc

天津市XX花园历史风貌建筑保护 暨旅游主题板块项目 可行性研究报告 天津XX国际酒店集团有限公司 二00九年十月 目 录 项目概况 项目背景 可行性研究报告编制依据 项目名称 项目界址 规模及内容 建设方基本情况 投资环境分析 天津市房地产整体形势 项目周边房地产整体形势 项目竞争力分析（SWOT分析） 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 项目定位 形象定位 功能定位 项目开发条件 自然条件 项目市政配套条件 规划方案 规划原则 总体规划方案 项目开发运作模式 开发方案 建设进度 项目开发管理 项目出让方式 项目机构 投资估算及资金筹措 投资估算 投资计划 资金筹措 还款来源及计划 融资风险的防范及还款保证措施 本项目经济效益分析 风险定性分析 风险定量分析 项目风险分析 盈利能力分析 偿债能力分析 结论 项目概况 一、项目背景 2005年天津市政府《关于进一步加快旅游业发展的意见》文件确定打造“近代中国看天津”文化旅游主题板块，即：以“统一规划、分步实施、政府主导、市场运作”为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑、重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施“近代中国看天津”的三年整合开发规划。“天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块”（以下简称“本项目”）是上述板块的重中之重。为确保2007年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥一切积极因素，尽快启动和实施本项目。 二、可行性研究报告编制依据 天津市人民政府文件《关于进一步加快旅游业发展的意见》（津政发[2005]14号）； 2005年3月30日天津市和平区人民政府与天津XX国际酒店集团签署的《改造XX花园法式风情区协议书》； 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 五、规模及内容 本项目总占地面积约71897 m2；总建筑面积64080.89 m2，其中：市区公用建筑面积52353.18 m2；住宅建筑面积11727.71 m2。 六、建设方基本情况 投资商 XX国际酒店集团——始建于1993年，是天津开发区管委会投资设立的以旅游为支柱产业的集团化公司。业务范围涉及旅游投资、房地产开发、酒店管理及物业管理、分时度假、广告策划等产业。10多年来公司造就了一批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发、特色休闲娱乐风情区成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造的天津市旅游旗舰集团之一。 为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界一流项目策划公司—世邦魏理仕近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2003年天津市实现全市国民生产总值2447.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.4%，创1996年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的22380元增加到26532元，按当年汇率折算，折合3208美元，比上年增长18.6%。上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进一步优化，消费结构进一步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入一个新的持续、快速增长阶段， 外商直接投资： 至2003年末，天津直接利用外资合同额达4,530,145万美元，其中工业及建筑业占59.12%，房地产业占18.55%。截至目前，世界500强跨国公司在天津投资近100家，投资项目250余个，投资额超过67亿美元。 居民消费支出结构： 根据统计，1991到2003年天津城镇居民可支配收入图：五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他一线大城市收入及消费水平有一定差距，但发展速度较快（请见上图），例如1993年至2003年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。2003年天津综合恩格尔系数（居民人均食品支出占消费性支出的比重联合国粮农组织标准2004年天津市共接待海外旅游者61.6万人次，同比增长26%；旅游创汇收入4.12亿美元，同比增长25.2%。同期天津市接待国内旅游人数4483万人次，同比增长19.5%；国内旅游收入485.14亿元，同比增长22.8%,创历史最好水平。 二、天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 2002年底天津商业物业累计开发面积达822.3万m2，到2003年达到900.6万m2。2000年至2003年间，物业累计总量年均增长8.35％，增量的年均增长更达54.3％，市场供给迅猛增长。新增供应方面，2003年至2004年天津市进入了一个供应高峰。在大型Shopping Mall和外资超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年