中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告.doc

中铁置业长沙青竹湖项目 可行性研究报告 北京中铁新业投资顾问有限公司 长沙新业置地咨询有限公司 二零零七年十月 报告前言 根据土地出让合同，本项目总占地为732亩，净用地617亩，政府规划道路和绿化等约115亩。其中的政府规划道路可根据项目整体规划进行调整，把政府规划道路与小区内道路相结合，因此本项目总用地可以达到732亩。 综合经济效益、市场环境和开发条件，容积率0.6是最适合本项目开发的容积率，现根据732亩的总用地，在容积率指标在0.6的情况下做了初步的投资及经济效益测算。 一、青竹湖项目分析 （一）区域概况 中铁置业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之一的——捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金霞开发区、新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。 （二）项目概况 1、地块基本情况 中铁置业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约10公里。 地块建筑净用地面积411629.5㎡，约617亩，另有10761.8㎡的绿化用地，65493.5㎡的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。 2、交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路、青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。 太阳山路 星月路 青竹湖大道  中青路 东二环 芙蓉路 3、配套状况 周边市政、生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。 4、周边状况 周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安置小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。 青竹湖外国语实验中学 安置小区 青竹湖畔小区 （三）地块SWOT分析 1、优势分析： 项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富的产品线； 项目地块区域规划发展潜力巨大； 交通道路网络畅达； 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 2、劣势分析： 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本； 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族； 项目西边的铁路线带来一定的噪音污染，降低居住品质。 3、机会分析： 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑； 随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐步稀缺； 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 4、威胁分析： 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行“90㎡以下占60%”的规定，而根据长沙市规划管理局文件《关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见》（《长规报[2007]17号》）文件，要求本项目小于90㎡的小户型套型面积占30%，虽然较60%已经有了很大的降低，但是本项目规模体量比较大，30%的比例仍然不小，将在一定程度上影响本项目的开发建设； 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位置都优于本项目，未来竞争比较激烈； 未来出台的政府宏观调控政策的影响，2007年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的宏观调控政策，从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。 （四）地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以0.6为基准进行开发建设，预计总建筑面积为286801.46㎡，以别墅类产品（独栋、双拼、联排）、小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。 投资和收益分析 在容积率0.6的情况下进行了模拟财务测算，以50万/亩的地价计算，税前利润为44316万元，税前利润率为39.55% ，税后利润25768万元（扣除土地增值税），税后利润率23.00%，有着较高的经济效益： 项目投资 经测算，该项目总投资为112049万元，实际投资估算详见下表： 表一：投资估算表（开发面积：732亩 容积率：0