潍坊幸福街商业项目可行性研究与营销报告.doc

幸福街项目 可行性研究与初步营销报告 智信中桥策划顾问有限公司 2006年8月7日 目 录 一、项目概况 1．1 项目综述 1．2 项目用地 二、项目投资环境 2．2 宏观经济分析 2．2房地产市场 3．2市场供给分析 3．3市场需求分析 四、区域市场房地产分析 4．1 区域成熟，配套完善 4．2 房地产供给少 4．3 价格高位运行 五、项目发展定位 5．1项目SWOT分析 5．2发展战略 5．3形象定位 5．4产品定位 5．5客户定位 六、项目开发建设及经营的组织实施计划 6．1有关工程计划说明 6．2 施工进度表 七、项目总投资估算与经济效益分析 7．1 项目预计销售收入 7．2 项目总投资估算 7．3 项目利润分析 八、结论、风险及建议 8.1项目市场条件 8.2经济分析结论 8.3风险及建议 一、项目概况 1．1项目综述 项目位于奎文区，北向隔幸福街面对潍坊十四中，西邻幸福村旧村改造项目瑞景康城，东邻瑞景商业广场。宗地原为纺织进出口公司，周边多为生活居住区。 幸 福 街 潍 鸢 州 飞 路 路 健 康 街 1．2项目用地 1．2．1用地面积 用地面积约2738平方米，可规划建筑面积约8475万平方米，建筑高度控制在12层以下。 1．2．1地块形状 地块呈长方形，东西长约57.米，南北45米，整体形状规则。 1．2．3地块现状 项目用地地势平坦，现地块为纺织品进出口公司，待拆迁。 1．2．4周边环境 地块东西分别邻近建设中的住宅小区和商业广场，北侧隔街有学校、住宅小区，居住氛围浓厚。沿幸福街门店集中，商业成熟。 二、项目投资环境 2．1宏观经济分析 近几年来，潍坊市国民经济发展显现逐年加快的态势，尤其是2003年新一届政府领导班子成立以来，在“超常规、跨越式发展”的策略指引下，潍坊整个的经济建设和社会事业取得了长足的进步。关于这一点，我们从以下几组数据中可以看出： 经济持续快速增长，地区生产总值年度增长率分别为11.2%、12.5%、15%、16.9%和17.1%，一年比一年发展得更快。2003年实现“一个高于、两个过千亿”。2004年实现“六个两年翻番”，提前一年完成“十五”计划的主要目标。2005年完成地区生产总值1471亿元，财政总收入141.6亿元，其中地方财政收入70.7亿元，均比2000年翻了一番。累计完成全社会固定资产投资2939亿元，是“九五”时期的3.7倍。产业结构调整实现重大突破，三次产业比例由2046∶34调整为1357∶30。人均地区生产总值突破2000美元，综合实力位居全国百强城市第61位。房地产 开工面积 竣工面积 销售面积 2002年 97.2 59.4 52.6 200年 113.4 72.2 65.4 200年 127.44 85.32 81.9 200年 年增幅 12% 13.5% 13% 2005年开工面积达132.1平米，竣工面积83万平方米，主要原因是2004年国家宏观调控以来，土地供应市场日趋规范，同时获得成本越来越高，市场供应走向理性。 同时，根据统计，潍坊市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。 2.2.2房地产投资增长 潍坊历年房地产开发投资占GDP比例比较表 年份 2001 2002 2003 2004 2005 GDP总额（亿元） 105.5 118.2 125.8 137.4 150 房地产投资总额（亿元） 6.5 10.4 15.3 18.6 23 房地产投资额占GDP比例 6.2% 8.8% 12.2% 13.5% 15.3% 房地产投资增长图示 潍坊房地产投资额呈逐年上升的趋势，从01年开始，投资增长率居高不下，进入04年、05年增幅趋缓，预计在1-2年内，投资增长率将会进入调整期。 2.2.3商品房销售面积和空置面积 从房地产销售面积来看，在2005年受政策的影响下，出现下降趋势。由于小高层、高层产品销售抗性大，销售周期长，空置面积在不断扩大，空置率升高。 （此处所指空置面积概念为竣工未售出面积） 2.2.4房地产区域发展特点 潍坊市房地产发展较早的区域是奎文区，逐步延展至高新开发区，随着这两个区域开发的逐渐饱和，潍城区房产市场自去年开始抬头，到今年上半年发展势头已超过奎文与开发区。而从产品上看，高端产品仍然集中在奎文、高新两地。 三、潍坊房地产市场微观分析 3.1市