重庆建工morning公馆可行性报告.doc

建工·Morning公馆 可行性研究报告 投资策划部 2007年5月 目????录第一章?项目概况 地理位置 地形地貌 交通情况 街区功能情况 经济技术指标 第二章?项目开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场三、有利投资经济形势成因分析 第三章?项目周边物业市场调查分析一、投资地块的区域分析二、项目周边主要物业分析三、项目区域消费者调查分析 第四章?项目开发经营优势点与机会点分析 一、项目开发经营优势点项 二、目开发经营机会点 第五章??项目定位一、目标市场定位二、定位前提 三、产品定位 四、案名 第六章??项目规划、建筑设计一、项目总体规划二、住宅建筑设计 三、小区配套设施四、环境艺术设计 第七章?项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度 第八章?项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目盈亏平衡分析四、资金预测 第九章?项目开发经营风险分析 第十章?结论 第一章?项目概况 一、地理位置 项目地块位于重庆高新区长石村26号，毗邻高新技术发展中心，原是安装公司办公楼及员工宿舍所在地。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，项目周边已形成良好的居住氛围，拥有良好的配套设施，交通便利。 二、地形地貌 本地块位于石桥铺高新区，渝新路和渝新支路交叉点旁边，项目用地为方形，较为规整，地形高差约6米，用地北侧临渝新路，东侧临渝新支路，西面及南面则为已建成住宅。地块北面红线处有渝新路的路基堡坎，高度约5米，地块南面有高度约6米的堡坎，紧邻红线旁边建筑物。 三、交通情况 项目临渝州路约200米，交通十分便利，有多路公交车通过。 四、街区功能情况 本区域范围内，街区功能已经成熟，项目临重庆电视台约200米，到石桥铺电脑市场约500米距离。生活配套完善，有华宇名都城的综合购物商场，临近南方花园美食一条街，建工·新康桥商业已经形成，有超市、小吃店、网吧、美容店等。 四、经济技术指标 分类 单位 数值 总用地面积 平方米 2232 容积率 6.9 建筑密度 ％ 30 绿地面积 绿地率（按居住用地计算） ％ 25 车位 个 53 第二章?项目开发经营环境分析一、2006年国内经济及房地产市场2006年，国国民经济继续保持平稳较快发展。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，比上年同期加快0.3个百分点。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，已经连续12个季度保持在9%以上。国民经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。 2006年被业界称为“房地产政策年”。中央及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但房价在“且调且涨”的曲线下一路前行，北京、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观调控的核心目标并未达到。房地产开发投资增速总体上出现逐渐放缓态势，但目前水平仍处于高位，其投资反弹压力依然较大；开发企业资金来源中，银行贷款、外资及其他资金房地产投资的“追逐力”继续上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品房销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，新建商品房空置面积居高不下。房地产市场总体上受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。重庆市房地产市场经过宏观调控，已由成长期向成熟期迈进。，商品房交易成交6042件，成交面积68.5万平方米，成交金额21.4亿元。其中住宅成交面积 56.1 万平方米，成交金额16.9 亿元。建筑面积平均成交价格 3017元/平方米，扣除一价清因素，建筑面积平均成交单价2917元/平方米，比去年春交会增加128元/平方米，增幅4.6%,在成交的商品房住宅中，建筑面积在110平方米以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的50.24%，成交建筑面积单价在3000元以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的51.62%非住宅成交面积12.5万平方米，成交金额4.46 亿元，平均成交价格3579元/平方米。存量房转让成交1788件，比去年春交会增长98.89 %，成交面积14.645万平方米，比去年春交会增长了97.37%，成交金额2.674亿元，比去年春交会增长98.5%。1、重庆一小时经济圈的建设，将加快重庆的城市化进程和城乡统筹发展，从而加快外地人