市场分析-不动产市场分析(P30页).pptVIP

* 不動產市場分析 土地管理與開發專題(三) 謝博明 2009.09.28~10.05 * 何謂不動產市場分析？ 以次市場(Submarket)與市場區隔(Market Segregation)的觀念分析 供給 價格 品質 需求 數量 區位 總體環境／區域環境／個案環境 * 何時要做市場分析？ 有需要時就做 依目的而分： 一般家庭之購屋投資 建商之投資 專業人士了解市場動態 * 不動產次市場 地區 --台南市(縣)、高雄市(縣) 產品 --預售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋 價位 --高價位、中價位、低價位 類型 --套房、透天、公寓、大廈、社區 面積 --大坪數、中坪數、小坪數 * 市場分析架構 總體市場分析 (Market Analysis) 個體市場分析 (Marketability Analysis) * 總體市場分析─目的 掌握投資地區整體大環境經濟發展，市場景氣等動態，作為投資策略(時機，型態，地區)擬定及修正之參考。 * 總體市場分析─項目 國內或國際政經發展趨勢 市場範圍界定 地區發展分析 不動產市場動向分析 政府住宅與金融政策 * 個體市場分析─目的 掌握區域市場環境動態與基地實質條件，對個案開發之影響，優缺點，以作為個案產品策略之訂價策略之參考。 * 個體市場分析─項目 界定目標市場的範圍 目標市場分析 基地分析 競爭者調查分析 市場胃納率及佔有率分析 利潤及成本預估 行銷策略及經營計畫 * 總體市場分析 Market Analysis * 國內或國際政經發展趨勢 分析國內及國際的經濟狀況(二手資料分析) 經濟成長變動趨勢 利率 通貨膨脹 時事分析 例如石油價格變動、金融海嘯之影響 * 市場範圍界定 視投資對象的市場或交易範圍來界定市場範圍 以都會區或都市地區為範圍 視不動產型態及需求者而定 例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等 * 地區發展分析 (一) 人口成長分析 人口結構與人口成長 流動遷移 所得 產業發展分析 產業結構 就業機會 資料來源：中央與各縣市政府主計資料 * 地區發展分析 (二) 都市發展 予以高度關切都市未來之發展，房地產市場很大影響 主要計劃：供參考 細部計劃：重視交通、土地使用 管制、公共設施 其他：新開發地區，重劃區 * 不動產市場動向分析 不動產市場景氣分析：未來是否看漲, 持平，向下探底，利率，M1B, 所得… 不動產型態分析：現在、未來熱門之不動產型態，例如豪宅或是商用不動產 市場價位分析：各型態不動產價格行情 市場胃納：依地區不動產市場可能銷售(容納或去化)的數量 資料來源：政府與民間機構發布之訊息 * 政府住宅與金融政策 前幾年不動產市場景氣熱絡，房價飆漲，不少民眾已無力負擔高漲的房價，政府之政策如何減輕民眾的購屋負擔？ 全球金融海嘯導致不動產市場景氣低迷，政府之政策如何提振房市，消化空屋？ 上述之分析有許多可在政府公佈的訊息，以及報章雜誌與網路上可以看到 * 住宅與不動產相關資訊連結 住宅資訊統計網-首頁.mht 住宅資訊統計網-住宅相關資訊網站.mht 財團法人國土規劃及不動產資訊中心.mht 全國法拍屋網站連結.mht * 個體市場分析 Marketability Analysis * 界定目標市場的範圍 以不動產的對象或類型來界定 以自然或行政上的界限劃分 以消費者的需求型態劃分 * 目標市場分析 (一) 生活環境 投資個案基地所在區域生活環境與公共設施調查。 區域環境概況：人口、戶數、居民類型與生活型態 公共設施配置：學校、公園綠地、市場等 交通運輸 對外交通狀況：鐵公路與航空等 主要道路分佈：主要道路走向。 * 目標市場分析 (二) 區域市場分析 區域內推出房地產個案分析，並參考大環境房地產市場狀況，從中歸納出目前及未來區域市場之發展動向 * 基地調查分析(一) 基地置及產權調查 土地標示、座落、面積以及產權歸屬。 基地使用調查 實際使用現況並拍照紀錄 法規管制調查 建蔽、容積率、山坡地、水岸、 河川地以及非都市土地使用。 * 基地調查分析(二) 周圍環境與出入動線 基地附近環境(以鄰里為範圍)、建物形態、土地使用、交通動線、大眾運輸路線。 公共設施配置 鄰里附近之公共設施 距地區(區域內)主要公共設施之距離，例如學校、公園、購物中心等 * 競爭個案分析 競爭個案調查 個案名稱、位置、個案公開行銷日期，以及興建與行銷公司。 個案型態與樓層數：包含規劃坪數(主力坪數)、規劃戶數、推出總金額、平均單價以及平均銷售率。 競爭個案評估：各項調查後之評估其優缺點，作為投資個案本身之參考。 * 市場胃納率及佔有率分析 市場胃納率(需求分析) (Absorption Rate) 市場佔有率(供給分析) (Capture Rate) 銷售率(供需分析) (Sales