市场定位初步提案报告(p44).pptVIP

大型餐饮、娱乐、休闲场所 　　Amusementleisvre Center 可行性论证： 市场空白： 本区域尚没有该类设施，日常接待性消费仍依托于市区餐饮业， 新区此类消费则分别在新区北部商业配套区和市区餐饮业，后期规划北区配套离工作区较远，不能实现配套均好性，但因距离市区较远，交通拥堵，其餐饮酒店业仍很兴旺，本案区位特性可适当截流这类需求 论证 业态可 行性 大型餐饮、娱乐、休闲场所 　　Amusementleisvre Center 可行性论证： 本案可幅射范围物业现状，主要以商务办公、企业研发、生产基地、部分居住人口为主 ，因此，本案城市型商业可向商务型的业态去考虑。 本案城市型商业所覆盖客群是以办公企业、生产企业为主，具有较高经济地位和社会影响力，对距离不太敏感，其消费特征又以接待性消费为主，一旦印象深植，势必带动其它消费者前来。 日常接待性消费以餐饮、娱乐、休闲等行业，而鉴于消费群体的特殊性，商业业态的档次要求也比较高，势必对商业的规模也提出了较高的要求。因此，大中型餐饮店、娱乐、休闲场所也是本案城市型商业部分的选择。 引进的可行性 论证 业态可 行性 盛世观点 论证 业态可 行性 商业业态组合可以初步判断如下： 城市型商业：　大型仓储式超市、特色商业步行街、大型娱乐、休闲场所、大中型餐饮店； 目标消费客群：周边的企事业单位和个人、新区的企事业单位和个人、其他区域的企事业单位和个人、本案自身居住者、本案自身的办公者等 消费特征：　　消费量较大，档次较高，以企业或者个人接待性消费为主（超市以企业办公、福利、劳保用品的消费为主）??? 　 盛世观点 论证 业态可 行性 区域型商业：　中小型超市、中小规模的特色餐饮店、美容美发中心、洗衣店、水果花店、药店诊所、健身中心等商业业态 目标消费客群：周边企事业单位和个人、新区部分企事业单位和个人、本案自身居住者、本案自身的办公者等，一类以单身在外的白领和中高级管理人士、商人等消费群体为主的；另一类以企业的外来操作工或者普通工人。 消费特征：　　消费量比较小，总体消费水平有高也有低，以个人业余生活性消费为主。 项目SWOT分析 项目市场定位 项目形象定位 项目档次定位 项目客群定位 项目商业功能定位 项目市场定位 规模优势 高标准道路配套建设和绿化景观建设 开发区招商力度继续加强 新区人口支撑 距离老城区有一定距离，生活配套设施缺乏 人口基数少，密度低，人口数量较少，业态难置 区域内目前唯一的大型商业项目，商业氛围在短期内难以形成 滨湖新城远景良好规划 高浪路和高浪大桥的建成通车，使新区到本案距离仅1公里左右 万科等著名地产商的介入，极大的提升了区域的形象 本案作为本区域第一个大型的商业项目，较容易造成影响，树立品牌形象 　　?房地产政策对房地产市场的负面影响 本地的投资客户投资比较谨慎，不易形成销售热潮 区域规划内容的不确定性及实施后置性，对本案的定位提出了更高的要求 项目SWOT 分析 项目SWOT 分析 项目风险 W1:距市区有一定距离，生活配套设施缺乏 W2:人口基数少，密度低，人口数量较少，业态难置 T1:房地产政策对房地产市场的负面影响 W3:区域内目前唯一的大型商业项目，商业氛围在短期内难以形成 T2:本地的投资客户投资较为谨慎，不易形成销售热潮 T3:区域规划内容的不确定性及实施后置性，对本案的定位提出了更高的要求 应对策略 3.牺牲一部分租金收益引进几个大型商业业态培育商业氛围，寻求突破形成热点，从而刺激并带动其他物业的销售。 　1.首期量身打造入注业主的所需商业配套，树立客户信心，减弱对城区生活配套设施的依赖 2.考虑大型商业业态 ,在区域发展方面具有前瞻性，以新区的消费需求来指导本案的商业配套 4.寻求刚性需求，挖掘新的区域热点，发掘受宏观调控影响不大的目标客群 5.借外力造成紧俏的销售局面，扩大投资客群，引进一些投资机构或者企业投资购买本物业 6.有自身互动、商业经营的可能性，对周边不确定的规划状况的依存度要低 项目 商业市场 定位 T1:房地产政策对房地产市场的负面影响 万国休闲不夜城　东金泰、西万科”战略口号 集休闲人居、人性办公、大型展示、交易平台等主要功能，餐饮、娱乐、休闲、商务、生活等主题配套于一体的休闲王国、游乐世界、购物天堂 引领无锡城市化发展进程的综合性商业桥头堡　　　　　无锡商业向滨湖时代迈进的标志性建筑 项目 商业形象 定位 满足了无锡城市化发展的需求 满足了区域内部的商业配套需求 满足了项目自身的商业配套需求 　弥补了新区南部配套欠缺的现状 项目 商业档次 定位 本案各功能区域的定位也应当是在中高档的品质线上，满足项目包装推广上的需求，也符合政府的要求。 拥有先进开发理念 融合中西商业文化