广州花都湖项目汇报.pptVIP

雨润地产集团华南区域广州花都湖水岸花城项目汇报 华南区域投资拓展部 2014年6月30日制作 一、项目区位及交通条件 二、项目基本情况 三、开发条件 四、城市经济与房地产发展 五、经济效益分析 目 录 目标地块 大邑县政府 距地块36公里 地块区位图 一、项目区位及交通条件 花都副中心 佛山市 广州核心区 目标地块区位 本案所在地 一、项目区位及交通条件 本案所在地 项目在花都区所处位置图 交通节点 距离 （km） 时间 （分钟） 收费 （元） 路况 广州市政府 34.1 35 0 一般 花都区政府 3.8 8 0 良好 在建地铁9号线 1 3 0 好 广清高速 3.8 8 0 好 二、项目基本情况 供地计划： 160亩，容积率2.8，地价932万/亩，计划于土地款支付完成后供地。 地块基本信息 占地：净用地面积 160 亩 首期160亩 容积率：2.8 地价： 932万元/亩 总价：14.91亿元 楼面地价：5000元/m2 付款时间: 建筑密度： 建筑限高： 90/70: 商业比例： 公建配套：规划需配建小学 是否符合土规：是 是否符合林规：是 是否符合城规：是 是否具备开工条件：具备 花都湖 本案所在地 地块状况 平地 已有证件情况 已经有国土证及初步规划方案 地块上附作物情况 无 不利因素情况 项目地块内拆迁已经基本完毕，地块有一半面积已经开挖打桩形成洼地，另一半土地平整。 是否 符合土规 是 周边楼盘情况 洋房价格 装修情况 毛坯洋房售价范围9100-18000元/㎡ 符合城规 是商住用地 别墅价格 装修情况 项目3公里范围边暂无别墅盘 有已报批的规划 已做过初步规划报批 目标城市年去化量 目标城市存量 存量土地 存量房源 合作方式 合作，对方占49%，我方占51%。 二、项目基本情况 二、项目基本情况 项目地块内拆迁已经基本完毕，地块有一般面积已经开挖打桩形成洼地，另一半土地平整，地块内有一工艺品展卖区，为临时建筑，其余基本无附着物，现场建设条件具备。 二、项目基本情况（SWOT分析） 优势 Strength 劣势 Weak 属广州花都区泛中心板块,花都湖及公园就在地块旁 通过接驳地铁3号线,规划建设的广州地铁9号线可到项目,缩短了与广州中心城区的距离,有利于网罗广州客户 土地已经平整，现场建设条件已经呈现 业主自留3万平方米作写字楼用 1.2006年取得的建设用地规划许可证，使用 年限少了10年。 2. 邻花都湖，市民对其印象处于休闲； 以自建房为主，且项目的购物中心（广百） 约10分钟车程。项目现规划商业体量大，对于 前期销售速度有一定压力。 机会 Opportunit 威胁 Threaten 花都与广州中心六区房价相比,整体价格不高,将会继续成为刚需购房者的置业选择板块 花都区政府板块仍属于价值洼地,有一定的上升空间 花都湖地块周边在售预售项目不多，可充分利用花都湖的优势做市场差异产品 货量充足，以中小户型为主 品牌开发商均进行以价换量的策略，导致本项目定价压力和销售压力加大 整体市场观望气氛严重，降价潮在漫延 二、项目基本情况--项目市场定位 目标客群：以花都本地及地缘客户为主，广州客户为重要补充，首改客户为主。 产品建议：洋房主力户型100~138平方米三房为主，少量90-95二房及140平方米以上四房。 户型配比建议：洋房90-95舒适二房占15%，100-138㎡舒适三房占70%，140㎡以上四房占15%。 售价建议：毛坯均价9000元/㎡。 重要情况补充 项目需要调整规划， 土地持有方需要规划建设30000平方米的写字楼留用，位置设在 地块东北侧临近加油站旁边。 项目规划中需要配套建设一座小学，目前双方商定取消小学建设，由土地持有方支付 相应补偿费用至花都区教育局。 项目规划设计要点中有一条40米宽市政道路通过本地块，经协商，土地持有方负责调 整规划，维持目前道路现状，对方约定3个月内完成相关规划调整审批工作。 经过通土地持有方再次谈判，对方同意将楼面地价降低至4500元/m2.考虑到我司营销 部门建议销售价相对较低，对方建议由其负责销售，价格保底12000元/m2，以保证 我司的利润， 超出保底销售价格12000元/m2所得收益，由双方进行再分配，对方占 70%，我司占30%。 二、项