现代森林小镇周边市场调研及项目风险与机遇分析.doc

谨呈：湖北现代城建不动产经纪有限公司 现代·森林小镇周边市场调研 及项目风险与机遇分析 2009年11月15日 房地产市场动态分析 建行调整房贷利率优惠政策，未来政策走势不明朗 11月11日，建行收紧房贷利率优惠，现在贷款购买首套房，首付达到四成以上才能享受7折利率；如果首付两成，那么就只能给到8.5折优惠包括中行、交行、招行等其他银行目前还没有对此做出调整。房贷利率优惠明年或叫停“抢购”情绪，成交量不降反升。 房地产信贷和税费优惠政策要调整的各种猜测和传言甚嚣尘上，首套房贷将取消7折利率优惠的消息更是闹得沸沸扬扬，而市场上二套房贷收紧的风声也愈演愈烈。对未来政策的预判性不明4月的下滑后，成交出现大幅反弹，10月份成交环比增加49%； 北京楼市在连续3个月的下滑后，10月的成交量止跌回升，期房住宅（除去限价房、经适房）成交10203套，环比增加3%； 广州楼市10月成交环比也增长一成有余…… 一线城市在经历了惨淡的“十一黄金周”后，于10月下旬成功杀了个“回马枪”。10月成交的反弹，除了与传统旺季的供应较大有关外，更与近期市场关注的房贷、税费等政策即将到期有关，趁优惠条件还未到期前抓紧购房，“抢购”情绪对当前的成交起到促进作用。 武汉楼市呈价升量跌之势，近郊区楼盘销量不俗 10月武汉市成交商品住房8179套，环比减少3%；成交面积为84.09万方，环比减少5%；成交均价为5883元/㎡，环比上涨5%。量价变化幅度均不超过5%，成交情况环比相对平稳。 10-11月缓推盘，老盘新推占主导，近郊区楼盘销量不俗 据统计，10月公开打出“加推、开盘、认筹”信息的项目共有25个，环比9月减少近40 个，“银十”楼市显得较为平静，其中，老盘新推占主导，新盘寥寥无几。 从全市楼盘销售排行中可以看出，近郊区楼盘有10个成为本月销量前20强，占据了“半壁江山”，泰然南湖玫瑰湾、保利心语、万科魅力、保利华都等项目更是“居高不下”，成为榜单上的“老面孔”，其中，泰然南湖玫瑰湾荣登全市销量之冠，保利心语则摘取季军头衔。而11月份，亦有不少楼盘新推或加推，小范围内呈现出集中放量的局面。 小户型“受宠”，成交持续高占比 在高房价的压力下，小户型近几个月可谓是风生水起，本月小户型持续热销。根据10月不同产品成交占比统计，90㎡以下户型成交占比最高，为39%，其次为90-120㎡户型，占比为33%，两者占整体成交量的72%，占比进一步增加。万科圆方、天下晶立方、领寓、人信汉商银座等公寓产品的集中入市及热销，整体推进小户型产品成交占比的提升。另一方面，全市10月套均成交面积的变化也可以明显的反应这一点，10月，全市套均成交面积为102.8平米，环比9月减小2.44平米。 楼市低调销售，促销又推新招——价格居高不下，楼市促销又有新动作 10月，全市楼市均价向6000元大关迈进，面对居高不下的市场价格，众多楼盘再出新招，变相降价，以吸引再度选择观望的购房者。回观10月，“面积赠送”成为颇为热点的词汇，不少楼盘都推出了赠送面积的优惠措施，形式也更为多样，除传统的赠送空中花园、入户花园、阁楼等形式外，还出现了更新、更大的赠送延展空间面积的形式——天台改房间、空调位变卧室、一房变两房、两房变三房的“变形空间”。而市场对这些楼盘的追捧程度，从宝利金国际公馆、万科圆方、万科魅力之城、领寓等项目的开盘热销场景可见端倪。 全市楼市呈价升量跌之势，变化幅度较小 10月成交套数环比减少2.77%，成交面积环比减少5%，成交均价环比上涨4.67%。 从上述分析可以看出，当前市场受房贷优惠政策变化风声影响明显，后期观望气氛将逐步显现。 在供应市场，由于销售任务的提前完成，众多项目采取平稳销售的方式，以获取最大利润；另一方面，去年对市场的预期不乐观，导致开发商土地储备不足，开发滞后，无新盘可推。今年土地供应的增加，加上国务院《关于集约用地的通知》的下发，会加大后续市场供应，也会一定程度抑制房价的快速上涨。 在需求市场，经历了前三季度的热销，部分刚性需求已经得以释放，而房价的高居不下，也抑制了后续需求的释放。此外，拉动市场的投资性需求，也在投资规律的驱动下渐渐向高价位的高端房源靠拢。 在供需的相互博弈及政府的调控下，后续房价涨幅会有所放缓，但回调的可能性却不大，而成交量在本轮政策优惠末班车追赶潮之后，随着年末到位，将会渐渐回落。 本项目明年推售计划 明年可售产品情况 预计推售时间 栋号 主力产品 建筑面积 套数 备注 2010年上半年 10栋 105m2三房，109 m2三房 7206 65 共5栋楼，276套，其中两房34套，三房242套 11栋 144 m2三房，97 m2两房 6509 51 12栋 105m2三房，10