广州房地产市场研究.pptVIP

* * 广州房地产市场研究 宏 观 政 策 发展商动态 客 户 特 征 * 广州房地产市场研究 宏 观 政 策 * 2007年国家宏观调控的思路和重点 加大住房供应力度 努力调控住房需求 着力解决低收入家庭住房问题 继续规范房地产市场秩序 2007年中央宏调的核心思想 改善住房供应结构、抑制房价快速增长！ 重点 * 采用双轨体系，重点完善住房保障体系 全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节 2007年广州宏观调控的思路和重点 * 打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验 新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。 发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面临巨大的资金回笼压力。 国家宏观政策解读 * 存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5％的标准，创近年历史新高。 房地产开发资金收紧，购房成本上升 国家宏观政策解读 加息：07年央行先后6次上调人民币贷款基准利率至目前的7.47％。 今年以来10次上调存款准备金率 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 2007-1-15 2007-2-15 2007-3-15 2007-4-15 2007-5-15 2007-6-15 2007-7-15 2007-8-15 2007-9-15 2007-10-15 2007-11-15 年内5次加息利率的变动 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2006-8-19 2006-9-19 2006-10-19 2006-11-19 2006-12-19 2007-1-19 2007-2-19 2007-3-19 2007-4-19 2007-5-19 2007-6-19 2007-7-19 2007-8-19 一年期存款利率变动 一年期贷款利率 * 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 银发〔2007〕359号（2007-9-27） 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 银发〔2007〕452号（2007-12-5） 申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 以借款人家庭为单位认定房贷次数 已经还清贷款的仍视作第二套 已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行 通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出 元，利息多付7万元。 国家宏观政策解读 购房门槛提高 调控预期增强 投资需求被挤压 换房需求受抑制 首付 —— 增加 利息 —— 增加 * 广州宏观政策解读 广州2007年目标： 通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决5643户双特困户住房问题； 廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250万建筑面积满足8.46万户中低收入家庭住房需求。 保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用 * 广州宏观政策解读 限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用 * 政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾 07年广州市政府根据“穗七条”要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。 根据广州市国土房管局2007年9月公布的调查数据，从1992年以来已依法收回闲置商住土地10.46平方公里。 2007年11月6日，广州市再次收回74宗共99.6万平方米闲置土地，是广州近年最大规模的一次收地。 目前正在处置的用地面积9.06平方公里的281宗涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。 2007年楼市回顾 广州宏观政策解读 * 广州房地产市场研究 发展商动态 * 排名 企业名称 土地储备（万㎡） 公司总部 股票代码 1 碧桂园 5400 广东顺德 2007.HK 2 富力地产 3110 广东广州 2777.HK 3 新世界 2400 香港 600628 4 雅居乐 2250 广东中山 3383.HK 5 世茂房地产 2063 上海 0813.HK 6 万科 2050 广东深圳 000002 7 中海发展 1800 广东深圳 600026 8 绿城 1535 浙江杭州 3900.HK 9 合生创展 1480 香港 0754.HK 10 瑞安房地产 1400 上海 2720.HK 开发商全国土地储