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国有土地使用权流转实务 河北新业律师事务所 张霄云 一、土地基础知识 国有土地使用权的流转在当前的市场里，它会处于法律扶持上慢慢弱化的一个程度。　　（一）土地所有制形式　　我们国家说社会主义公有制，土地的公有制形式，公就公在了“AB制”。就是国家的土地所有权，我们把它归属于A和B两个主体。第一个主体是国家所有，第二个主体是集体所有。用这样形象的比喻，我们把它叫做AB制共同构建了社会主义土地的公有制形式。　　国有土地所有权和集体土地所有权，在整个市场体系里面是完全不一样的。土地法难学难操作，就难在了它的土地所有制形式是AB制模式，是公有制形式。很多律师只知道划拨土地使用权和出让土地使用权，看见了中国石化和中国石油的授权经营的土地使用权，就不知道它是什么。国有土地通过五种方式去取得，但是我们的集体土地通过占用审批这一种方式去取得。　　（二）关于土地市场流转　　1.土地市场简介　　经常会有一些农村的当事人或者是地方的官员说买了50亩地，这种概念首先就有一个非常错误的症结，那就是我国的土地是严禁买卖的。任何土地权利如果没有法律的依据去取得和流转，都是非法的。　　土地的两级市场，这个概念这几年谈得很少了。土地分一级市场和二级市场非常有必要。以西宁市为例，西宁市人民政府可以通过划拨、出让、出租、作价入股、授权经营投资这五种资源配置方式，把土地资源配置给社会主体，这个过程就叫土地的一级市场。　　一级市场它的最大的特点是什么？是市县人民政府。市县人民政府，即政府作为土地的供给方，把土地资源通过这五种方式配置给不同的社会主体，这个过程就叫做一级市场。　　政府把资源配置给不同的社会主体，而这些主体当然就成了土地使用权人。这些土地使用权人再行处置土地使用资源的时候，这叫二级市场。所以说二级市场它的特点，就是土地使用权人来处置土地。政府把土地划拨给一个土地使用权人，叫划拨。那么土地使用权将划拨土地使用权进行再行处置的时候，基本上都属于转让。出让的土地使用权由土地使用权再行处置的时候，它也叫出让土地使用权的转让。　　2.出租土地使用权　　通过政府出租的方式，也可以获得国有土地使用权证，只是缴纳政府收益的方式不同，按分年缴纳。但是它的权能和出让土地的权能是一样的，它既可以流转抵押，也可以互换。　　有些地方政府在招商引资的时候，招来的品牌企业可能短期内缴纳50年工业用地的出让金，资金压力太大。政府可以在短期内通过出租的方式，给他配置土地资源。待他资金流比较充裕的时候，再把它转化成出让地，这是可以的。　　但是出租的使用权在流转的时候，它叫租赁。所以说像政府通过这五种土地资源配置完了以后，它可以再行流向市场，而这个市场的特点就是土地使用权人的处置。　　3.征收、征用和收回　　征收，是把他人的物，变成我的物，或者是变成另外一个主体物，也就是说是物的所有权的变动。　　征用，是把他人所有的物临时拿过来使用，它临时性改变，是使用权的状态。　　收回，在房地产体系里，只有对土地使用权才针对收回，比如说《国有土地房屋征收补偿条例》有这样一句话“征收范围内的房屋所包含范围的土地使用权，在房屋征收的时候，要一并收回”。是说把房屋的所有权从业主的手里征收为国家所有的时候，它相对应的土地使用权是收回的，因为它对应的是使用权。　　把农村集体土地的所有权征收为国家所有，它是一个所有权的变动。所以说在集体土地征收补偿的问题上，和国有土地房屋征收的补偿问题上，征收两个概念，是非常敏感的。征是依法强制性的，也就是农村集体土地征收为国家所有。它的内涵是什么？我们把农民集体成员所有的土地，通过依法强制的手段，强行转化为国家所有，就叫集体土地征收补偿和安置。　　（三）地价　　全地价、出让金总额、出让总地价、全地价在行业不同的语境里面，它的内涵都是一样的。　　1.土地成本　　三种常见的直接成本：　　第一，我们把农村集体经济组织成员所有的土地，强行征为国家所有的时候，要给他一个对价补偿和安置，这个就叫直接成本。　　第二，三旧改造、棚户区改造、旧城改造、城中村改造等所有的这些改造，我们都要对原有的土地权利人和地上房屋的所有权人一个补偿和安置，那么这一部分钱我们都把它叫做直接成本。　　第三，有些土地纳入政府储备库的时候，是不需要进行拆迁补偿和安置这个过程的。我们把它叫做单一产权的土地，比如说学校、工厂。工厂可能在500亩地里面，他持有五个或者三个土地证，但是这五个或三个土地证上的权利人是一个。我们把它叫做单一产权。这些单一产权可以走征收补偿程序，也可以单独的走收购储备补偿程序。　　那么收购储备的补偿价款就是土地取得的直接成本，这些地块通过征收补偿和安置，通过储备补偿，把它们通过这样一个路径，纳入政府的土地储备库，这个时候直接成本就完成了。　　纳