瑞民雅居商住小区房地产开发可行性研究报告.doc

第一部分 项目总论 1 项目概况 1.1项目名称： 瑞民·雅居商住小区 1.2建设单位： 公主岭市瑞民房地产开发有限公司 1.3项目地点： 本项目选址于公主岭市公主大街1835号。 1.4项目单位基本情况： 公主岭市瑞民房地产开发有限公司成立于2011年3月2日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等部门。现有员工20人，其中：高级工程师2人，工程师7人。 经营办公地址：公主岭市公主大街1835号（三中对面）。 公司注册资本：壹仟万元人民币。 1.5项目概况： 1.5.1建设内容与建设规模 平方米，总建筑面积平方米 1.5.2进度计划 预计开发周期为，2011年月2012年月竣工。2012年月2013年月竣工1.5.3投资规模与资金筹措 1）项目估算总投资 项目估算总投资万元。 2）资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金项目申报单位自有资金商品房预售银行按揭贷款筹集。 1.5.4主要技术经济指标 项目主要技术经济指标详见表1-1。 20000 利润总额 万元 5000 所得税 万元 1000 净利润 万元 4000 投资利润率 % 33.33 投资利税率 % 5.33 投资回收期 年 2 建设工期 月 26 1.6研究工作依据 1）《总体规划2006－2015》； ）国民经济和社会发展十一五规划； ）《投资项目可行性研究指南》（2002）； ）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）； ）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 项目提出的背景及理由 m2 其中：商业用房面积15661m2 住宅面积68282 m2 2.1项目规划方案 2.1.1规划依据： 1《城市居住区规划设计规范》GB50180-93 2《吉林省城市规划管理技术规定》 3规划基地地形图及界点坐标 4公主岭市规划局提供的规划条件 2.1.2选址概况及规划定性： 1工程地址、地震情况 根据岭东工业集中区已经建设的地质勘探报告分析，地下水属于上层地表滞水类型，水位随季节变化，地下水对混凝土无侵蚀性。根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）要求，公主岭市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。 2、气候条件 项目建设区属于温带大陆性季风气候，其特点是春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季严寒下雪。具体气象条件如下： 1、全年主导风向：西南风 2、全年静风频率：16% 3、极端最低气温：-37.7℃ 4、极端最高气温：36℃ 5、年平均气温：6℃ 6、年平均降水量：610mm 7、最大冻土层：1.48m 8、最大风速：34.5m/s 9、平均风速:3.3m/s 10、年日照时数：2536小时 11、无霜期：134天 3、社会环境条件 公主岭市位于吉林省中西部，地处松辽平原腹地，毗邻省城长春，是一个计划由省单列的县级市。全市幅员面积4028平方公里，公主岭市辖29个乡镇，405个村，3215屯，16万农户。总人口103万，其中农业人口67.3万，占人口总数65.3%。农村劳动力16.8万人。耕地面积330万亩。公主岭东靠长春，南通沈阳，北连哈尔滨，地处东三省的中心地带，京哈双轨铁路、高速铁路、102国道和哈大高速公路横跨市区，乘车半小时就到省城长春，2小时直通沈阳，5小时可达大连；程控电话与国际国内联网，并开通了分组交换设备和数字数据网。是国家首批确定的重点商品粮基地、玉米出口基地和畜牧业发展基地，是全国县级综合改革试点市、吉林省农村发展与改革实验区、省级经济开发区。 2规划定性： 地块主要用于新建住宅功能小区，新建筑多层住宅楼20 栋，商网1栋，建筑占地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米。 2.1.3规划设计宗旨及目标： 立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。 通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到岭城的历史文化。 2.1.4规划构思及特点： 1规划概述 功能：项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。 设计理念：以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注